Перегрев или недогрев?

Российский Центробанк продолжает ставшую уже привычной полемику с девелоперскими компаниями о состоянии рынка жилья. Аргументы сторон всё те же – мегарегулятор опасается перегрева рынка и формирования «пузыря», указывая при этом на пустующие новостройки и крайне низкую реализацию уже сданного жилья. Застройщики кивают на правительственные программы по выходу на заветные 120 миллионов квадратов в год, требуя ещё больше стимулирующих программ, дотаций, ипотек. С учётом значительной роли, которую строительный сектор играет в экономике страны, вопрос более чем серьёзный. И затрагивает он не только самих строителей и потенциальных покупателей недвижимости.

Эксперты согласны с тем, что в целом сложившаяся сейчас ситуация – итог масштабного субсидирования ипотечных ставок со стороны государства и застройщиков. Искусственное снижение ставок ещё в ковидный кризис привело к дисбалансу спроса и предложения на рынке недвижимости, ажиотажному росту цен и образованию пузыря. При этом застройщики не собираются сокращать темпы строительства, а у покупателей больше нет денег – даже с учётом всех программ государственного стимулирования.

Директор департамента розничных продуктов «Абсолют банка» Виталий Костюкевич отметил в комментариях, что налицо явный «перегрев рынка». Один из ключевых признаков этого малоприятного явления стал опережающий рост цен на недвижимость на первичном рынке, по сравнению со «вторичкой» из-за того, что льготная ипотека выдаётся именно на покупку жилья в новостройках,

При этом долгое время новостройки в разных городах России были дешевле вторичного жилья, в частности из-за локации, так как строились в полях, а «вторичка» располагалась в развитых районах.

Сейчас же, по оценкам аналитического центра «Домклик», новостройки в городах-миллионниках России более, чем на 40% обошли по стоимости вторичное жильё – 133,5 тысячи рублей против 94,9 тысячи рублей за квадратный метр.

Как показало исследование компании, минимальное различие в цене на новостройки и «вторичку» летом текущего года наблюдалось в Москве (1,9%). За столицей следовали Московская область (16,2%), Краснодарский край (16,3%), Новосибирская (19,3%) и Воронежская области (20,8%). Наибольший разрыв в ценах был в Свердловской области (49%) и Пермском крае (55%).

Из-за существенной разницы в процентных ставках по льготным и собственным ипотечным программам, особенно после повышения ключевой ставки, спрос сдвинулся в пользу новостроек, и цены на них растут рекордными темпами. Чаще всего застройщики просто закладывают в цену субсидию по процентной ставке. В итоге образуется существенный разрыв цен между первичным и вторичным рынками недвижимости.

При этом возникают парадоксы, когда квартира в строящемся доме, которая покупается по программе льготной ипотеки по завышенной цене, переходя в разряд готового жилья, сразу может потерять до 30% от стоимости. Эффект, хорошо знакомый автомобилистам, когда новая машина, только выехав за ворота автосалона уже теряет изрядную часть своей стоимости.

Ещё один признак перегрева рынка недвижимости – это диспропорция в соотношении арендных платежей и цены аналогичной квартиры в некоторых регионах России, что сильно увеличивает срок окупаемости сдаваемого жилья. Если в 2018 году однокомнатную квартиру в Москве можно было купить за 6,5 миллиона рублей, то сдавалась такая квартира за 32 тысячи рублей. Разделив первый показатель на второй, можно вычислить срок окупаемости объекта. Он составлял 203 месяца, при том, что нормой считаются – 200-220 месяцев. Сейчас в Москве этот срок увеличился до 280-340 месяцев. Наиболее переоценён оказался старый фонд в центральных районах Москвы.

Так что сегодня россиянам выгоднее купить новое жильё и выплачивать ипотеку, выкупая собственные квадратные метры, чем платить аренду, при этом рискуя в любой момент быть выкинутыми на улицу по капризу хозяина. Впрочем, такое положение дел скорее можно считать плюсом.

С другой стороны, в итоге сами банки могут столкнуться с неприятным сюрпризом. Выдавая ипотеку на квартиры в новостройках, которые стоят дороже, чем вторичка, банки получают себе на баланс переоценённые залоги. Если ипотечный заёмщик по каким-то причинам не сможет платить по кредиту, банк должен будет продать его квартиру и таким образом вернуть кредит. Но если новостройки на 20-40% дороже квартир на вторичке, а первоначальный взнос составляет 20%, то банк может реализовать такую квартиру на вторичном рынке только себе в убыток. В случае одного-двух таких эпизодов особых проблем для финансового учреждения это не составит, но если из-за каких-то причин неплатежи станут массовыми, то «посыпаться» может весь рынок.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!