В минувшем июле механизму финансирования долевого строительства с использованием эскроу-счетов исполнилось уже 3 года. Анализируем, что изменилось в работе девелоперов за это время, и оказался ли «чёрт» в виде эскроу-счетов таким страшным, каким его малевали.
Кончилась «малина»
Механизм проектного финансирования долевого строительства, предложенный государством ещё в 2018 году, несомненно, стал шоком для большинства застройщиков. После неприлично «свободных нулевых», когда дома можно было возводить без разрешения на строительство, квартиры порой продавались, едва на стройплощадку привозили первые кирпичи, а девелоперы то и дело бесследно исчезали с деньгами дольщиков, введение эскроу-системы казалось чем-то слишком логичным и строгим для полного абсурда и беспредела строительного рынка.
Тем не менее, строительная реформа 2018 года навсегда изменила статус-кво, и после годичного переходного периода, когда строительство можно было вести по старым правилам, а наиболее предприимчивые девелоперы получили разрешение на строительства порядка 6-ти миллионов квадратных метров, с июля 2019-го деньги дольщиков потекли напрямую в банки в обход карманов застройщиков.
Деваться некуда
С тех пор отечественные девелоперы уже прошли все стадии принятия неизбежного (отрицание, гнев, торг, депрессия) и сейчас, кажется, наконец, приближаются к принятию. Согласно анализу нынешнего рынка, около 80% проектов в крупных городах страны реализуется сегодня за счёт проектного финансирования и системы эскроу. Так, в Санкт-Петербурге из 8,6 миллиона квадратных метров строящегося жилья, 6,4 миллиона «квадратов» возводят, используя деньги дольщиков, хранящиеся на эскроу-счетах. В пригороде доля таких объектов и вовсе приближается к 100%.
Несмотря на то, что при малейшем колебании экономики, небольшая, но влиятельная группа застройщиков-диверсантов пытается лоббировать в Правительстве России временный доступ к эскроу-счетам или хотя бы их поэтапное раскрытие, в общей своей массе ёжики-девелоперы колются, плачут, но продолжают есть кактус, а точнее, строить дома, получая проектное финансирование в банках.
Не вешать нос!
То, что застройщики почувствовали дискомфорт при введении нового механизма, – вообще-то явление закономерное и нормальное. В конце концов, разрабатывая систему эскроу-счетов, государство старалось в первую очередь думать о рядовых дольщиках, которых недобросовестные девелоперы то и дело водили за нос, оставляя без крыши над головой. По прошествии трёх лет уже можно сказать, что радикальные перемены в сфере долевого строительства не только обезопасили покупателей квартир в новостройках, но и стандартизировали рынок, сделав его прозрачнее и ответственнее.
За эти годы инвестиции в недвижимость стали более конкретными, так как банки чаще одобряют финансирование компаниям с понятными проектами и проверенной репутацией. Это повлияло на монополизацию отрасли – на арене остались крупные и надёжные игроки, которых не пугали новые, ответственные правила игры. Таким образом, механизм эскроу стал жёстким, но эффективным фильтром для сомнительных застройщиков, которые могли поставить под угрозу средства дольщиков. В текущем моменте, такой подход может раздражать и доставлять неудобства, но в перспективе это дисциплинирует рынок и его участников, а значит, и положительно влияет на развитие индустрии.
Кроме того, проектное финансирование обеспечивает и стабильность строительства. Поскольку сегодня девелоперы возводят дома на деньги, выделяемые банками, стройка становится более предсказуемой, а темпы строительства больше не зависят напрямую от темпов продаж. Проводить расчёты и выстраивать рабочие процессы становится удобнее, так как объёмы финансирования теперь известны заранее и конкретны.
В то время как темпы продаж больше не влияют на сроки строительства, объём проданных лотов помогает корректировать стоимость проектного финансирования. Это происходит благодаря тому, что ставка по договору между банком и девелопером зависит от количества средств, которые дольщики вносят на эскроу-счета – чем больше денег, тем ниже ставка. При значительном накоплении средств, этот показатель может быть снижен вплоть до 0,01%. Получается, что механизм эскроу позволяет застройщикам экономить деньги, если они добиваются активных продаж.
А что думают эксперты?
Всё же, зависимость строительства от банковских ставок по-прежнему вызывает определенное беспокойство девелоперов. Когда в марте текущего года ставки взлетели выше 20%, даже лидерам отрасли пришлось пересмотреть свои планы на реализацию новых проектов. Пострадали и те девелоперы, которых резкое увеличение ставок застигло на ранних сроках строительства, и на эскроу-счетах их проектов не оказалось достаточно средств.
В целом, большинство экспертов отмечает, что введение проектного финансирования и эскроу-счетов позитивно отразилось на стройрынке.
Вот, к примеру, мнение руководителя проектов девелопмента Becar Asset Management Нины Экстер:
За 3 года большинство застройщиков адаптировались к новой системе взаимодействия с банками и чувствуют себя в ней комфортно. Основное преимущество эскроу – подтверждение надёжности строительной компании и спокойствие покупателя, даже на старте строительства. Из недостатков можно отметить высокие банковские ставки для застройщиков и сроки поэтапного поступления денег застройщику после закрытия работ. Это отражается на динамике строительства объектов.
С коллегой согласен директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев:
Проектов, которые возводятся по старым правилам, осталось не так много. Спустя 3 года, подводя промежуточные итоги, можно сказать, что переход на новые правила сказался на отрасли в целом положительно. За исключением одного момента: всё–таки нашему Правительству стоит ещё раз вернуться к вопросу о возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Это помогло бы застройщикам сократить издержки и, возможно, сроки возведения домов.
За-Строй.РФ
При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!
Интересно, откуда тогда постоянно берутся обманутые дольщики?
Вот это хороший вопрос! Статистика, которую предоставляют нам СМИ говорит о постоянно растущем количестве обманутых дольщиков, а с другой стороны восхваляем государство за такое правильное принятое решение! Однобоко как всегда!
Статистика - дело тонкое....((( Как и рейтинг, собственно. Хотя он в данном случае не при чем.
Эскроу действуют с 2019 г. А чтобы стать обманутым дольщиком требуется, как правило, больше 3 лет. Улавливаете логику? Во-вторых, не все еще перешли на эскроу. Но и при нем при большом желании можно, конечно, наобмануть людей и систему
Тогда интересно, все это понимают? Или нас только двое? :=)
"Так, в Санкт-Петербурге из 8,6 миллиона квадратных метров строящегося жилья, 6,4 миллиона «квадратов» возводят, используя деньги дольщиков, хранящиеся на эскроу-счетах. В пригороде доля таких объектов и вовсе приближается к 100%."
Странно, но в пригороде объекты возводятся жилищно-строительными кооперативами, которые про эскроу-счета пока ничего не знают...
Загвоздочка вышла....