Не так и страшен «чёрт»…

Обсуждение: 7
4849

Как переход на систему эскроу-счетов повлиял на жизнь застройщиков и сферу строительства в России

В минувшем июле механизму финансирования долевого строительства с использованием эскроу-счетов исполнилось уже 3 года. Анализируем, что изменилось в работе девелоперов за это время, и оказался ли «чёрт» в виде эскроу-счетов таким страшным, каким его малевали.

 

Кончилась «малина»

Механизм проектного финансирования долевого строительства, предложенный государством ещё в 2018 году, несомненно, стал шоком для большинства застройщиков. После неприлично «свободных нулевых», когда дома можно было возводить без разрешения на строительство, квартиры порой продавались, едва на стройплощадку привозили первые кирпичи, а девелоперы то и дело бесследно исчезали с деньгами дольщиков, введение эскроу-системы казалось чем-то слишком логичным и строгим для полного абсурда и беспредела строительного рынка.

Тем не менее, строительная реформа 2018 года навсегда изменила статус-кво, и после годичного переходного периода, когда строительство можно было вести по старым правилам, а наиболее предприимчивые девелоперы получили разрешение на строительства порядка 6-ти миллионов квадратных метров, с июля 2019-го деньги дольщиков потекли напрямую в банки в обход карманов застройщиков.

 

Деваться некуда

С тех пор отечественные девелоперы уже прошли все стадии принятия неизбежного (отрицание, гнев, торг, депрессия) и сейчас, кажется, наконец, приближаются к принятию. Согласно анализу нынешнего рынка, около 80% проектов в крупных городах страны реализуется сегодня за счёт проектного финансирования и системы эскроу. Так, в Санкт-Петербурге из 8,6 миллиона квадратных метров строящегося жилья, 6,4 миллиона «квадратов» возводят, используя деньги дольщиков, хранящиеся на эскроу-счетах. В пригороде доля таких объектов и вовсе приближается к 100%.

Несмотря на то, что при малейшем колебании экономики, небольшая, но влиятельная группа застройщиков-диверсантов пытается лоббировать в Правительстве России временный доступ к эскроу-счетам или хотя бы их поэтапное раскрытие, в общей своей массе ёжики-девелоперы колются, плачут, но продолжают есть кактус, а точнее, строить дома, получая проектное финансирование в банках.

 

Не вешать нос!

То, что застройщики почувствовали дискомфорт при введении нового механизма, – вообще-то явление закономерное и нормальное. В конце концов, разрабатывая систему эскроу-счетов, государство старалось в первую очередь думать о рядовых дольщиках, которых недобросовестные девелоперы то и дело водили за нос, оставляя без крыши над головой. По прошествии трёх лет уже можно сказать, что радикальные перемены в сфере долевого строительства не только обезопасили покупателей квартир в новостройках, но и стандартизировали рынок, сделав его прозрачнее и ответственнее.

За эти годы инвестиции в недвижимость стали более конкретными, так как банки чаще одобряют финансирование компаниям с понятными проектами и проверенной репутацией. Это повлияло на монополизацию отрасли – на арене остались крупные и надёжные игроки, которых не пугали новые, ответственные правила игры. Таким образом, механизм эскроу стал жёстким, но эффективным фильтром для сомнительных застройщиков, которые могли поставить под угрозу средства дольщиков. В текущем моменте, такой подход может раздражать и доставлять неудобства, но в перспективе это дисциплинирует рынок и его участников, а значит, и положительно влияет на развитие индустрии.

Кроме того, проектное финансирование обеспечивает и стабильность строительства. Поскольку сегодня девелоперы возводят дома на деньги, выделяемые банками, стройка становится более предсказуемой, а темпы строительства больше не зависят напрямую от темпов продаж. Проводить расчёты и выстраивать рабочие процессы становится удобнее, так как объёмы финансирования теперь известны заранее и конкретны.

В то время как темпы продаж больше не влияют на сроки строительства, объём проданных лотов помогает корректировать стоимость проектного финансирования. Это происходит благодаря тому, что ставка по договору между банком и девелопером зависит от количества средств, которые дольщики вносят на эскроу-счета – чем больше денег, тем ниже ставка. При значительном накоплении средств, этот показатель может быть снижен вплоть до 0,01%. Получается, что механизм эскроу позволяет застройщикам экономить деньги, если они добиваются активных продаж.

 

А что думают эксперты?

Всё же, зависимость строительства от банковских ставок по-прежнему вызывает определенное беспокойство девелоперов. Когда в марте текущего года ставки взлетели выше 20%, даже лидерам отрасли пришлось пересмотреть свои планы на реализацию новых проектов. Пострадали и те девелоперы, которых резкое увеличение ставок застигло на ранних сроках строительства, и на эскроу-счетах их проектов не оказалось достаточно средств.

В целом, большинство экспертов отмечает, что введение проектного финансирования и эскроу-счетов позитивно отразилось на стройрынке.

Вот, к примеру, мнение руководителя проектов девелопмента Becar Asset Management Нины Экстер:

За 3 года большинство застройщиков адаптировались к новой системе взаимодействия с банками и чувствуют себя в ней комфортно. Основное преимущество эскроу – подтверждение надёжности строительной компании и спокойствие покупателя, даже на старте строительства. Из недостатков можно отметить высокие банковские ставки для застройщиков и сроки поэтапного поступления денег застройщику после закрытия работ. Это отражается на динамике строительства объектов.

С коллегой согласен директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев:

Проектов, которые возводятся по старым правилам, осталось не так много. Спустя 3 года, подводя промежуточные итоги, можно сказать, что переход на новые правила сказался на отрасли в целом положительно. За исключением одного момента: всё–таки нашему Правительству стоит ещё раз вернуться к вопросу о возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Это помогло бы застройщикам сократить издержки и, возможно, сроки возведения домов.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна! 

30.08.2022 в 13:16
  • Интересующийся
    Интересующийся 30.08.2022 в 14:06 пишет:

    Интересно, откуда тогда постоянно берутся обманутые дольщики?

    Ответить
    • Миледи
      Миледи 30.08.2022 в 15:50 отвечает пользователю: @Интересующийся

      Вот это хороший вопрос! Статистика, которую предоставляют нам СМИ говорит о постоянно растущем количестве обманутых дольщиков, а с другой стороны восхваляем государство за такое правильное принятое решение! Однобоко как всегда!

      Ответить
      Полианна
      Полианна 30.08.2022 в 16:28 отвечает пользователю: @Миледи

      Статистика - дело тонкое....((( Как и рейтинг, собственно. Хотя он в данном случае не при чем.

      Ответить
      Сергей Котенко
      Сергей Котенко 01.09.2022 в 08:09 отвечает пользователю: @Интересующийся

      Эскроу действуют с 2019 г. А чтобы стать обманутым дольщиком требуется, как правило, больше 3 лет. Улавливаете логику? Во-вторых, не все еще перешли на эскроу. Но и при нем при большом желании можно, конечно, наобмануть людей и систему

      Ответить
      Интересующийся
      Интересующийся 01.09.2022 в 13:03 отвечает пользователю: @Сергей Котенко

      Тогда интересно, все это понимают? Или нас только двое? :=)

      Ответить
    Алексей Старицын
    Алексей Старицын 31.08.2022 в 11:37 пишет:

    "Так, в Санкт-Петербурге из 8,6 миллиона квадратных метров строящегося жилья, 6,4 миллиона «квадратов» возводят, используя деньги дольщиков, хранящиеся на эскроу-счетах. В пригороде доля таких объектов и вовсе приближается к 100%."

    Странно, но в пригороде объекты возводятся жилищно-строительными кооперативами, которые про эскроу-счета пока ничего не знают...

    Ответить
FAST-ПОСТ
Сколько, говорите, за тепло платите?
Марк Андреевич ~
Надо бы, что бы журналисты у него поинтересовались, сколько он платит?
28.03, 23:38
Умные системы для дорог
Musyako ~
Вам что-нибудь понятно?Мне нет!
28.03, 20:41
Маски-шоу для «акваменов»
Musyako ~
А этот?Стоит 54 058 990 рублей, если что.
28.03, 20:32
Коммунисты вступились за «экстремистов», но…
Musyako ~
Занимались ли бы тем, чем и раньше
28.03, 20:17
Коммунисты вступились за «экстремистов», но…
Сергей Котенко ~
Кто выпрет-то?
28.03, 15:56
Маски-шоу для «акваменов»
Анфиса ~
массовые задержания. к чему бы это? :)
28.03, 11:02