ИЖС, как основной вектор

Да, есть такое мнение, что ИЖС может стать одним из основных векторов развития российского строительного комплекса. Так ли это и какие к этому могут быть предпосылки? На этот и другие вопросы мы попросили ответить вице-президента Национального объединения изыскателей и проектировщиков, руководителя нескольких крупных саморегулируемых организаций нашей страны, Заслуженного строителя РФ Анвара Шамузафарова.

***

– Анвар Шамухамедович, два года назад, о точнее, 21 июня 2019 года в Казани состоялось совещание при участии представителей Национальных объединений, Российского Союза строителей и комитета Торгово-промышленной палаты России по предпринимательству в сфере строительства. На нём прозвучал Ваш доклад с анализом ситуации в российской строительной отрасли и программой развития на перспективу. Это была одна из немногих концептуальных работ, которые содержали положения, не вполне идущие в русле тогдашней политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Одной из тем, прозвучавшей в Вашем выступлении, стало развитие индивидуального домостроения. Можно ли сказать, насколько тогдашние прогнозы оказались актуальными, и насколько нынешняя команда Минстроя России готова к ним прислушаться?

– Прежде всего, было бы не вполне правильно говорить, что имели место какие-то конфликты и разногласия между специалистами министерства и представителями строительного сообщества. Мы постоянно находимся во взаимодействии, и ценность мероприятий, подобных тому, о котором Вы упомянули, как раз и заключается в возможности выразить свою позицию и услышать коллег. Что же касается самого доклада, то в нём была показана принципиальная разница между попытками командно-административного управления строительным комплексом и его фактическим рыночным статусом.

До 1990 года в гражданском строительстве порядка 75-ти процентов жилья строилось за счёт бюджетных средств. Сейчас эта доля сократилась до 5,5 процента. Остальное вводится за счёт частных инвестиций. Лишь 2 процента от всех строительных работ в стране осуществляются государственными организациями, остальное делают предприятия с иными формами собственности. Соответствующим образом изменилось и распределение по форме собственности и самого жилого фонда. В государственной и муниципальной собственности осталось порядка 8-ми процентов от всех обитаемых квадратных метров страны. Остальное принадлежит частникам, юридическим и физическим лицам.

Общее число предприятий в строительной отрасли 279,5 тысячи, из них 276,9 тысячи или более 99-ти процентов находится в частной собственности. Из общего числа в СРО состоят более 140 тысяч предприятий – 90 тысяч в строительных СРО, 55 тысяч в проектных и изыскательских (часть организаций входят в СРО разных видов). В строительной индустрии и промышленности строительных материалов доля организаций в частной собственности также составляет 99 процентов. Доля государственных инвестиций в основные фонды 16,3 процента, негосударственных – 83,7 процента.

Таким образом, выводы напрашиваются сами – главным строителем в стране является не государство, а частник. Он платит, он строит и он предъявляет требования к результату. Очевидно, что поскольку государство не является прямым инвестором и заказчиком для строительной отрасли, то полностью директивно управлять ей оно не может. А значит, и подходы должны быть другими, ориентированными в больше степени на рынок. Понимание этого простого факта со стороны исполнительной и законодательной власти сегодня просто необходимо для гармоничного поступательного развития отрасли.

– И всё-таки именно тогда от Вас, как представителя экспертного строительного сообщества, прозвучали идеи развития одноэтажного строительства. Которое на тот момент вовсе на было приоритетом у государственных мужей. Можно ли сказать, что в итоге эти слова были услышаны?

– Безусловно, при разработке концептуальных документов проводится огромная работа, изучается и обобщается мнение всех заинтересованных сторон, экспертов, общественности. И можно только приветствовать, что налицо определённые сдвиги. Во многом инерцию, с которой мы столкнулись, можно объяснить доставшимися нам традициями. Строительство – отрасль достаточно консервативная, сегодняшняя система управления в строительстве во многом была сформирована, исходя из системы финансирования, которая досталась в наследство от СССР.

Наследство это далеко не во всём позитивно. Показательно, например, отношение российских застройщиков к таким параметрам, как этажность застройки и средний размер квартир. Оба этих параметра стабильно изменяются в одном направлении. Причём, этажность растёт, а площадь квартир сжимается. То есть, невзирая на все разговоры про качество и комфорт, застройщики и сегодня упорно продолжают возводить однотипные многоэтажные здания, зачастую «забывая» про социальную и транспортную инфраструктуру.

Цифры говорят сами за себя. В индивидуальных домах в России проживает 32 процента семей. Для сравнения, в Германии – 82 процента, в Канаде – 65, в США – 72 процента. Конечно, к этим оценкам также стоит относиться с осторожностью, поскольку в странах запада климат совершенно другой. Основная населённая часть Канады по температурному режиму ближе к Украине, чем к России.

Тем не менее, общая тенденция такова – количество квартир в России составляет 69,5 миллиона, количество семей – 55 миллионов. То есть, количество жилых единиц на 15 миллионов превышает число домохозяйств. Более половины семей состоит из трёх и более человек, при этом 65 процентов жилого фонда это одно- и двухкомнатные квартиры площадью 34-48 квадратных метров, что не в полной мере соответствует потребностям людей.

– Складывается парадоксальная ситуация, когда в стране с самой большой территорией мы испытываем недостаток в площади под застройку!

– К сожалению, и здесь статистика говорит не в нашу пользу. На населённые пункты в нашей стране приходится всего 1,2 процента от всей площади. В том числе застройка составляет 0,21 процента. Здесь мы по статистике тоже проигрываем европейским странам, где застроенная территория составляет 6-9 процентов – опять-таки за счёт индивидуальных малоэтажных домов.

Сложившая ситуация по использованию земельного фонда и развитию системы расселения привели к тому, что одни огромные территории России превращаются в безлюдные пустоши, а на других население сверхконцентрируется. Фактически, десяток мегаполисов, в которых сконцентрировано всё производство и все ресурсы, словно пылесосы вытягивают людей их мелких населённых пунктов, вынуждая их затем жить и создавать семьи в многоэтажных микрорайонах с минимальной инфраструктурой, о которых мы недавно упоминали.

– В качестве одного из вариантов решения проблемы Вы предлагали развивать программу «дальневосточного гектара».

– Это была очень хорошая, интересная программа, но в нынешнем формате её недостаточно. Опыт Дальнего Востока необходимо масштабировать на остальные регионы. И, помимо этого, конечно же, заниматься развитием рынка земли, прорабатывать механизмы ипотечного кредитования для индивидуального жилищного строительства. Таким образом возможно увеличить объёмы ввода индивидуальных жилых домов до уровня в половину от всего вводимого жилья. Поддержка индивидуального жилищного строительства позволит увеличить спрос на жильё в ценовом диапазоне от 1-го миллиона до 2-х миллионов рублей, который станет массово доступным при кредитной поддержке и подготовке соответствующие дорожной инфраструктуры.

Разумеется, потребуется подготовка территории под застройку в объёмах, сопоставимых с площадями под существующей застройкой. Показатели, прописанные в Национальной программе, предполагают увеличение населённых пунктов с нынешних 19,5 миллиона до 24-х миллионов гектаров, а непосредственно застроенной территории – с 3,7 миллиарда квадратных метров до 5-ти миллиардов. Сделать это предстоит в сравнительно короткие сроки, к 2030 году. А значит, необходимо уже сегодня радикально менять документы территориального планирования.

– Как хорошо помнят наши читатели, Стратегия развития строительной отрасли вначале забуксовала на старте, а затем подверглась многочисленным переделкам. Документ менял разработчиков, переносились предельные сроки. В итоге авторами последней, актуальной версии Стратегии стал Российский Союз строителей и коллектив экспертов, работу которых связывают с Вами. Насколько это верно? И какие изменения появились в документе?

– Предложенная Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ является актуализированной версией Стратегии Минстроя России и предлагается в качестве инструмента, который позволит сформировать систему мер и шагов для реализации национальных целей, определённых указом Президента России № 474 от 21 июля 2020 года.

При доработке предлагаемой версии Стратегии мы учли ту работу, которая проводилась Минстроем России, а также всеми представителями профессионального сообщества. Но мы привели этот документ в соответствие с сегодняшними реалиями. Безусловно, пришлось учесть фактор пандемии, о котором в 2019 году никто, разумеется, не мог и догадываться.

Анализ текущей ситуации показывает, что, несмотря на влияние пандемии ковида на экономику, темпы выполнения объёмов работ по виду деятельности «Строительство» сохраняются на высоком уровне. Это свидетельствует о достаточной устойчивости строительной отрасли к неблагоприятным внешним воздействиям.

В предложенной РСС версии Стратегии было выделено четыре важнейших направления.

Во-первых, это стимулирование всех видов жилищного строительства в интересах населения страны.

В жилищном строительстве выделяем два основных направления – поддержка строительства индустриальных многоквартирных жилых домов (МКД) и поддержка развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В Стратегии предполагается правильно расставить некоторые акценты по этим направлениям с учётом пожеланий населения, которое и является конечным покупателем построенного жилья.

По итогам 2020 года стало очевидно, что ввод домов ИЖС приблизится к 50-ти процентам от общих объёмов ввода жилья. Примерно такое соотношение ввода домов МКД и ИЖС будет сохраняться и в последующие годы. Это и позволит обеспечить ввод к 2024 году 100 миллионов квадратных метров жилья и к 2030 году 120-ти миллионов квадратных метров жилья.

В этой связи очень важное направление государственной поддержки – это льготная ипотека. Мы считаем неправильным мнение, что будто «ипотечный бум» приводит к повышению стоимости жилищного строительства и к опасности создания «ипотечного пузыря». Наоборот, повышение доступности ипотеки вовлекает огромные дополнительные средства населения как в жилищное строительство, так и в ЖКХ, что оздоровляет экономику страны. Повышение стоимости строительства жилья, во многом, связано с дороговизной банковских кредитов для застройщиков. А способом недопущения «кредитного пузыря» является правильная оценка (андеррайтинг) коммерческими банками платежеспособности заёмщика.

Во-вторых, эффективная эксплуатация построенного жилья и создание механизмов постоянного притока инвестиций в коммунальное хозяйство. В Стратегии взаимно увязаны вопросы строительства и ЖКХ.

В-третьих, обеспечение жилищного строительства земельными участками, путём развития градостроительного регулирования. Эта тема также полностью увязана с перспективами развития ИЖС.

Размещение объектов жилищного строительства и инфраструктуры в стране невозможно без развития территориального планирования и национальной системы расселения. Территория населённых пунктов страны равна 19,5 миллиона гектаров, что от общей территории России (1.712,5 миллиона гектаров) составляет, как я уже говорил, менее 1,2 процента, а территория застройки равна всего 3,47 миллиона гектаров. То есть, в России, имеющей огромные земельные ресурсы, все её население использует под застройку менее 0,21 процента от территории страны.

Нерациональное использование земельного фонда территорий привело к опустыниванию одних территорий и сверхконцентрации населения на других территориях (в пределах всего 1 процент территории) страны. Для проведения осмысленной градостроительной политики и размещения на территории страны дополнительного жилищного фонда в объёме от 1-го миллиарда до 1,5 миллиарда квадратных метров общей площади жилья необходимо расширить права Минстроя России по влиянию на градостроительную политику и обеспечения доступа населения к земле в целях жилищного строительства.

По нашим оценкам, для реализации национальных целей по жилищному строительству потребуется увеличение площади земель: населённых пунктов с 19,89 миллиона до 25-ти миллионов гектаров, а застройки населённых пунктов с 3,47 миллиона до 6,5 миллиона гектаров.

И, наконец, последнее, по счёту, но не по значимости. Снятие административных барьеров для уменьшения на один год сроков реализации инвестиционных строительных проектов, при обеспечении безопасности строящихся объектов.

Отмечу, что по итогам обсуждения, представленный РСС вариант был поддержан в качестве официального проекта Стратегии, который поручено разработать Минстрою России. При дальнейшей доработке Стратегии необходимо преодолеть противодействие развитию ИЖС, а мало связанные со строительной отраслью и ЖКХ части, конечно, надо исключить. В Плане мероприятий по реализации Стратегии перечисленные и не перечисленные задачи мы предполагаем детализировать.

– Безусловно, камнем преткновения традиционно являются финансовые вопросы. Производственные мощности строительных корпораций позволяют развернуть индивидуальное домостроение, да и нынешние горожане, как показывают опросы, уже морально готово к тому, чтобы стать ответственными собственниками коттеджей. Однако развитого ипотечного кредитования для ИЖС в стране до сих пор нет.

– Первые ласточки уже вылетели. Профильный строительный банк «Дом.РФ» отчитался о выдаче первой ипотеке на ИЖС ещё в марте сего года. Дом будет построен в ЖК «Омакульма-Аннино» в Ломоносовском районе Ленинградской области. В апреле тот же банк продолжил кредитовать малоэтажку в рамках «Семейной ипотеки», доступной от 4,7 процента. Первые сделки прошли в Ростове-на-Дону и в Тюмени. О своих ипотечных программах для ИЖС упомянули представители «Почта Банка».

Но, безусловно, представители банковского сообщества будут ориентироваться на курс федеральной власти. И Кабмин готовит свои предложения в этом направлении. Так, в июне председатель Правительства РФ Михаил Мишустин заявил, что льготную ипотеку распространят для семей с детьми на индивидуальное жилищное строительство. По оценкам властей, благодаря этой мере смогут улучшить жилищные условия более 20-ти тысяч семей.

Положительно оценивает общую динамику в части ИЖС и Минстрой России. Так, ещё 13 мая министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Ирек Файзуллин сообщил, что с начала 2021 года в России было выдано почти 1,4 тысячи разрешений на строительство жилой недвижимости площадью порядка 11,1 миллиона «квадратов». По оценке Ирека Энваровича, градостроительный потенциал вовлекаемых в жилищное строительство земельных участков стабильно увеличивался, начиная с третьего квартала 2020 года на 2-5% в месяц и на сегодняшний день составляет порядка 200 миллионов квадратных метров жилья.

– И, подводя итоги, на что же стоит ориентироваться проектно-изыскательскому сообществу?

– Я считаю, что уже сейчас можно говорить о том, что ИЖС стало одним из перспективных направлений в развитии российского строительного комплекса. Отечественным проектировщикам и изыскателям, которые стремятся сохранить конкурентоспособность на своём непростом рынке, безусловно необходимо учитывать эту тенденцию. У строителей существует запрос на разработки типовых проектов, на предложения в части нормативного регулирования малоэтажного строительства, на новые подходы в части использования современных материалов и методов организации работы. Поэтому проектные и изыскательские организации, а также объединения СРО и Национальные объединения должны быть готовы к совместной и плодотворной работе в данном направлении.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!