Чтобы «малышей» не съели поодиночке

О том, что российский строительный рынок переживает период монополизации, в последнее время не говорил только ленивый. Что говорить, если практически все меры поддержки со стороны властей так или иначе направленны именно на ведущие корпорации. Им и статус системообразующих в кризис, им и квоты на дешёвую рабсилу из ближнего зарубежья. Они и бонды на бирже в силу своего размера могут спокойно размещать, обходя неприятные механизмы проектного финансирования. И много чего ещё делать.

Вот даже представитель питерского саморегулируемого бомонда Алексей Белоусов разговорился в ходе бизнес-завтра на XIV конкурсе «Доверие потребителя» и признал, что да, мол, «малышам» (в смысле компаниям малого и среднего бизнеса) ничего хорошего не светит. Правда, тут же добавил, что в СРО А «Объединение строителей СПб» состоят одни серьёзные пацаны, поэтому бояться сокращения реестра и потока членских взносов нечего. Что скажешь – успокоил, так успокоил.

Впрочем, сами «малыши» и «середнячки» себя успокоенными не чувствуют. Генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева, выступая на пленарной сессии форума девелоперов Urban Space остро прошлась по российским законодателям в строительной отрасли:

Мы до сих пор имеем проекты, по которым нормы РГНП, ПЗЗ и ППТ не соответствуют друг другу. И мы понимаем, что в любую минуту по ним могут изменить параметры. Будем надеяться, что рано или поздно всё придёт к единому знаменателю, и мы застанем тот момент, когда законодательство устаканится.

В общем, не успеваешь прийти в себя от одного улучшения, как тебя тут же бьют по башке новым. И каждый раз попадают так прицельно, что даже российские руководители строительных компаний, привыкшие выживать чуть ли не в серной кислоте и абсолютном вакууме, чувствуют, что скоро конец.

Цифры говорят сами за себя. Укрупнение строительной отрасли приводит к тому, что, например, в том же Санкт-Петербурге более 50% всего земельного банка региона сосредоточено в портфеле четырёх-пяти системообразующих компаний. В своё время, когда рынок переходил на работу по эскроу-счетам, именно эти компании получили поддержку от государства: они могли продолжать работать по старым правилам при 6% готовности объектов, а не при 15%, как остальные игроки рынка.

Земельный рынок – отдельный предмет разговора. Государство не является активным игроком на этом рынке, в Петербурге и Ленобласти вообще отсутствует инвестиционная политика по выводу земли в деловой оборот. За последние годы не было крупных аукционов по продаже участков, инициированных правительством регионов.

По меткому замечанию госпожи Малышевой, земельный рынок сегодня – это рынок лендлорда. Продавец диктует свои условия, и часто они не подразумевают вариативность. Если раньше покупателям была доступна рассрочка или другие формы взаиморасчётов, то сегодня продавец хочет получить 100-процентную оплату единовременно. В спальных районах есть предложение земли по стоимости 60 тысяч за квадратный метр в привязке. Хотя ещё два года назад даже земля на Петровском острове стоила дешевле. И опять-таки, комфортно чувствуют себя крупные девелоперы, успевшие набрать в свои активы крупные земельные участки. И теперь, разумеется, не горящие желанием с кем-то нажитым добром делиться.

Крупные киты девелоперского рынка с портфелями на миллионы «квадратов» могут разговаривать с властью на короткой ноге. А власть не имеет ни государственных строительных структур, во всяком случае в области жилой застройки, ни широкого опыта работы с малыми и средними компаниями. Поэтому идёт на поводу у монополистов, решая с ними трудные вопросы. Например, достраивая объекты с обманутыми дольщиками, возводя дорожные развязки и реализуя крупные инфраструктурные проекты. За это киты получают свои бонусы – преференции на пятна застройки, бонусы по налогам, по рабочей силе.

При этом крупным корпорациям проще всего работать именно на «вал», массово штампуя пресловутые «человейники» без нормальной транспортной доступности, социалки и зелёной зоны. А в случае любых возможных проблем бойко прикрываясь от нападок армией дольщиков.

По мнению Валерии Малышевой, именно средние компании конкурируют продуктом, совершенствуя его и придумывая все новые комфортные условия для потребителя. Их уход с рынка, во-первых, чреват тем, что отрасль рискует вернуться к массовой застройке типового однообразного жилья. Компании-гиганты будут работать на объёмах, а не на продукте. А во-вторых, исчезнет рыночное регулирование объёмов строительства и ценообразования, что может отрицательно сказаться на доступности жилья.

Избежать этой ситуации, по мнению эксперта, возможно, выбрав стратегию объединения усилий. «Средние компании не должны бояться вступать в партнёрства и реализовывать совместные проекты», – уверена Валерия Геннадьевна. Правда, каковой должна быть конкретная структура таких партнёрств, никто пока объяснить не может. Что касается СРО, так это, положа руку на кошелёк, отнюдь не представители интересов строителей, а ещё одна организация по контролю и предоставлению разрешающих документов.

Отдельно госпожа Малышева упомянула и про строительство объектов социальной инфраструктуры, с которым в агломерации тоже далеко не всё так блестяще. В Ленинградской области несколько лет успешно работала федеральная программа «Стимул», согласно которой власти могли привлекать на строительство соцобъектов финансирование из федерального бюджета. Недавно параметры программы были скорректированы, сегодня она может применятся только к строительству инженерной инфраструктуры.

В тоже время, в Петербурге разрабатывают законодательную базу для платного перевода категорий назначения земельных участков, базовая ставка для девелоперов – 10-12 тысяч рублей с квадратного метра в привязке. При этом, данные средства не планируется направлять на строительство ни социальных объектов, ни дорог, ни какой-либо иной инфраструктуры на данных территориях.

По мнению эксперта, для девелоперских компаний среднего и малого бизнеса сейчас как никогда важно занимать более активную позицию:

Необходимо озвучивать проблему, писать коллективные письма с предложениями по улучшению законодательства в профильные комитеты. Объединившись, можно сдвинуть с мёртвой точки ряд вопросов, например, с инфраструктурными облигациями, или поэтапным раскрытием счетов эскроу.

Однако пока крупных объединений, способных представлять интересы малых и средних компаний, просто не существует в природе. Каждый выживает сам по себе, как умеет, при том, что крупные коллеги-конкуренты эффективно используют все возможности, предоставляемые и государством, и рынком.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!