Строительное зазеркалье

Познавательный, хотя и не бесспорный текст обнаружила наша редакция на бескрайних просторах российского интернета. Автор (многим посетителям ЖЖ, известного под ником bulochnikov) приоткрывает завесу тайны, показывая непростые бизнес-процессы, сопровождающие массовое строительство торговых центров и российского ритейла. Жильё, по словам блогера, возводят примерно по таким же схемам. Предлагаем это повествование на Ваш суд, немного приведя его к стилю нашего сайта и сгладив излишне эмоциональные, по мнению редакции, места.

***

Давайте рассмотрим теперь, как строились торговые центры и почему их так много. Это отдельная песня! И так, лейся песня. В славном деле клепания торговых центров есть несколько разноуровневых участников.

Первый – это заказчик. В чём его интерес? Вы думаете, что в развитии сетевой торговли? Отнюдь! Он строит гипермаркет для того, чтобы заложить его в банк! Таков его бизнес. Заказчик берёт кредит. Строит на него торговый центр и закладывает этот торговый центр в банк. Примерно за 50% сметной стоимости. Почему в банк? А потому, что реальному пользователю он его не продаст. Если хозяин сам хочет в нём торговать, то он его не купит. Место не ходовое. Подъездных путей нет. Автостоянок нет и так далее.

А почему всего этого нет? А потому, что есть чиновник. С которым надо ещё суметь договориться о выделении места. А про борьбу с коррупцией, надеюсь, слышали? Так вот, кто же будет брать взятки за выделение земли у незнакомого человека? Так и на нары угодить можно. Ну, а без интереса кто же решать вопросы будет? Всё равно ведь никто не поверит, что землю выделил без отката. Так уж лучше деньги взять. На крайний случай будет чем откупиться от прокуроров. Поэтому у каждого подрядчика есть друг чиновник. Друзей, как известно, много не бывает. А у этого друга есть только ограниченный участок территории, которой он распоряжается. Где смог, там и выделил. Не одни мы в городе!

Поэтому и приходится строить торговый центр где придётся. А после закладывать торговый центр в банк. Потому что банк берёт его, исходя из балансовой стоимости. Независимо от его полезности. Главное, чтобы документы были по всей форме. А если ещё откатить малость кому надо...

Заложив своё творение в банк, подрядчик из нового кредита гасит старый (или не гасит, а дёру даёт – тоже случается). Такое возможно, потому что балансовая стоимость готового здания много выше реальной стоимости его строительства. Даже с поправкой на сниженную в два раза против балансовой стоимости банковскую оценку. Берёт из этих денег немного себе: детишкам на молочишко и себе на достойную старость. А на оставшиеся деньги строит новый торговый центр. Чем и живёт. Если этот процесс остановится, то заказчик и его друг чиновник лишатся своих доходов.

А почему бы заказчику не строить малые магазины? А потому, что его другу – чиновнику согласовать малый магазин так же трудно, как и большой. Но за малый магазин откатов, соответственно, меньше. Не выгодно стараться.

Кроме того, кроме заказчика ещё есть и подрядчик. Который и осуществляет строительство. Вы думаете, что подрядчик получает плату за строительство и тем живёт? Опять не угадали. Подрядчик живёт с того, что сумеет украсть. С любой стройки можно украсть процентов 5, и никто этого не заметит. А если и заметит, то ничего не докажет. Ну вот и считайте, что лучше 5% от 500 «лимонов» или те же 5% от «лимона»? Да в Москве за 50.000 даже прыщ не вскочит! Но крадут и по 30%. Правда, тогда делиться приходится.

Кроме того, у каждого подрядчика есть свои субподрядчики. На себестоимость наличие цепочки посредников влияет хорошо – себестоимость растёт. Можно заложить в банк подороже. И заказчик, и банк не против. Кроме того, высокая себестоимость уменьшает официальную рентабельность. Что положительно сказывается на уровне налогообложения. Так что все не против.

Заложив здание в банк, заказчик уже его окупил. Но он обычно не против ещё и получать с него и дополнительный доход от эксплуатации здания. Причём возиться с этим ему лень.

Он сдаёт его в аренду. Но не кому попало, а только своим друзьям. Не дорого. Тут в постах промелькнула цифра $300 в год за квадратный метр (это менее 700 рублей за «квадрат» в месяц! Лепота!). А разве можно с друзей брать дорого? Да и лишние налоги никому не нужны. Кроме государства. Да и тому, если вдуматься, тоже не нужны. Оно с нефти и газа бюджет строит.

А вот этот друг делит торговую площадь на части и сдаёт её в субаренду. Так примерно раз в 5 дороже. И аренду оформляет только на 11 месяцев. Почему на 11? А потому, что по нашим законам, если аренда меньше, чем на 12 месяцев, то её не обязательно регистрировать в надзорных органах и налоговой. Да и выгнать строптивых арендаторов всегда можно, случись чего. Так что субаренды как бы нет. И доходов от неё тоже как бы нет. И соответственно, налогов уже не «как бы», а просто нет. А деньги есть. Деньги платят арендаторы. В том числе и сетевые ретейлеры. Расходы, естественно, закладывают в свои цены. А почему, вы думаете, Москва один из самых дорогих городов в мире? При (относительно других городов мира) сравнительно небогатом населении? Особенности российского строительного комплекса – дополнительный весомый фактор в удорожания всего и вся.

Но эта вся благодать была возможна только при доступных кредитах. Из-за кризиса стало нашим банкам невозможно кредитоваться на западе. И они, соответственно лишились возможности кредитовать российских заказчиков. И система встала.

Что делать?! Что делать?! Только и остаётся трясти деньги у государства. Больше взять негде. Вот, говорят, уже «ярдов» 100 (не рублей, естественно) вытрясли сообща из карманов налогоплательщиков.

Так что опять: подайте бедному строителю!

Примерно по такой же схеме строятся все остальные здания, в том числе и жильё.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!