Хватит жить в тесноте!

Россия – самая большая страна в мире. Несмотря на это, большинство граждан сосредоточены в крупных мегаполисах. Последствия урбанизации аукаются резким снижением демографии, кадровым голодом, перекосами на рынке труда. Вердикт антропологов однозначен: в крупных городах люди не размножаются, весь рост населения там происходит за счёт миграции и выкачивания человеческих ресурсов из сельской местности. А её потенциал, увы, не безграничен.

Традиционная градостроительная политика последних десятилетий опиралась на массовое многоэтажное строительство. Такой сугубо коммерческий подход не способствовал равномерному развитию территорий. Это создаёт риски с точки зрения национальной безопасности и устойчивости регионов.

Согласно приоритетам Стратегии – 2030, государство переосмысливает задачи в сфере жилищного строительства. Возникает потребность в развитии индивидуального домостроения и комплексном развитии территорий. Эти меры могут обеспечить более сбалансированное распределение населения и улучшение социальной инфраструктуры.

Экспертное сообщество уже демонстрирует положительные результаты в разработке новой генеральной схемы расселения. Вполне логично, что именно СРО и Национальные объединения, прежде всего НОПРИЗ и НОСТРОЙ могут выступить в качестве дискуссионных площадок для представителей отрасли, помогают консолидировать мнения профессионалов и доводить его до уровня принятия решений.

Географический масштаб и демографическая неравномерность

Наша страна занимает уникальное место на мировой карте благодаря своим огромным пространственным масштабам – территория составляет около 17.000.000 квадратных километров. Однако при этом львиная доля населения оказалась буквально загнана экономическим хлыстом в полтора десятка мегаполисов и их агломераций.

Исторически ситуация была иной. Не будем брать имперские хроники и ранний Союз, но даже по данным переписи 1959 года, в России насчитывалось 294 тысячи сельских поселений. Уже к 2010 году ликвидировано было более 141 тысячи, что составило почти 48%. Эти процессы не замедлились – к 2024 году доля ликвидированных сельских поселений достигла 55-60%. Из оставшихся населённых пунктов 36,4% имеют менее 10-ти жителей, а 12,7% оказались полностью без населения.

Такое неравномерное распределение создаёт серьёзные проблемы. Мегаполисы сталкиваются с перегрузкой инфраструктуры, транспортной и социальной систем. В то же время малые города и сельская местность лишены инвестиций, что приводит к снижению качества жизни. Эти демографические сдвиги снижают даже обороноспособность державы, поскольку сверхконцентрированное население и техносфера превращаются в отличную мишень для потенциального противника.

Сегодня площадь населённых пунктов в России составляет около 20,6 миллиона гектаров. Для реализации задач Стратегии национальной безопасности требуется увеличить эту площадь до 24-х миллионов. Это означает, что необходимо подготовить до 6,5 миллиона гектаров земель под застройку, провести проектно-изыскательские работы, создать земельный фонд, построить инфраструктуру. Огромная работа, которая должна начинаться с создания понятного и прозрачного фундамента нормативных актов.

Коммерциализация строительства и неэффективные приоритеты

Современные методы строительства в России базируются на сугубо коммерческом подходе. Застройщики отдают предпочтение проектам, позволяющим минимизировать затраты и максимизировать прибыль. Такой выбор приводит к концентрации инвестиций в многоэтажное жилое строительство, где экономия достигается за счёт уменьшения площади жилья. Так, в течение последних месяцев средняя площадь квартиры в многоквартирном доме составила всего 50 квадратных метров, тогда как индивидуальное жилищное строительство обеспечивает пространство до 136 «квадратов». На каком пространстве человек сможет создать большую семью? Ответ очевиден.

Неэффективная государственная политика также сыграла свою роль. Канувшее в Лету Минрегионразвития продвигало свою программу «создания центров роста», убеждая федеральную власть концентрировать население, технологии, производства и социальные структуры в нескольких крупных агломерациях, к которым «когда-нибудь потом» подтянется и остальная страна. Убеждать, к сожалению, получалось слишком хорошо.

Государственные программы и налоговые льготы способствовали массовому многоэтажному строительству, а не комплексному развитию территорий. С одной стороны свои решения диктовали поделивших рынок девелоперские корпорации со своим сугубо коммерческим подходом и массовым строительством коробок-человейников. С другой стороны, им благосклонно кивали чиновники, отвечавшие за градостроительную политику, которым нравилась растущая цифирь вводимых в оборот квадратов. А вот государственного мышления, чтобы увидеть за бравыми отчётами неприятные тренды, явно не хватало.

В итоге получили то, что имеем – задыхающиеся города с перегруженной инфраструктурой, вымирающую окраину, плотно сидящий на дотациях стройкомплекс и полупустые новостройки, квартиры в которых некому покупать по актуальным ценам.

Ставка на ИЖС

Тем не менее, государственная политика в сфере строительства претерпевает изменения. Однако вектор развития меняется. В Стратегии – 2030 обозначена цель создания комфортной и сбалансированной среды для жизни за пределами крупных городов.

Одним из ключевых направлений новой политики становится поддержка индивидуального жилищного строительства и комплексного развития территорий. Это полностью соответствует запросам со стороны жителей. Согласно данным ВЦИОМ, 78% россиян предпочли бы жить в собственном доме. В 2024 году доля ИЖС в общем объёме ввода жилья достигла 57,9%. Этот показатель значительно превышает прогнозы, сделанные несколько лет назад. Согласно оценкам госкорпорации «Дом.РФ», до 70% покупателей отдают предпочтение частным домам. Это подтверждает высокий спрос на такой формат жилья.

Комплексное развитие территорий предполагает не только строительство домов, но и создание всей необходимой инфраструктуры. Важно, чтобы наряду с жилыми объектами появлялись дороги, школы, больницы и предприятия. Такой подход способствует не только расселению населения, но и экономическому развитию малых городов.

Для реализации этих задач требуется пересмотр градостроительной политики. Необходимо упростить доступ граждан к земельным участкам, модернизировать законодательную базу и пересмотреть механизмы финансирования строительства. Национальные объединения, такие как НОПРИЗ, играют важную роль в формировании новых стандартов и подходов в градостроительстве.

Экспертное сообщество как двигатель изменений

Впрочем, говорить о преимуществах ИЖС можно долго, но что для его развития предстоит сделать на практике? Переход к новой градостроительной модели невозможен без участия профессионального сообщества. Понимая это, в Национальном объединении изыскателей и проектировщиков приступили к разработке новой генеральной схемы расселения, которая должна обеспечить сбалансированное территориальное развитие России. Основной принцип – поддержка сложившихся систем расселения и производства за счёт интеграции сети малых городов и сельских поселений в единое экономическое и транспортное пространство.

Инициатива НОПРИЗ о необходимости разработки этого документа была отражена в резолюции Форума «Малоэтажная Россия», в обращении председателя комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефима Басина в адрес председателя Правительства России Михаила Мишустина и признана необходимой на заседании Общественного совета при Минстрое России.

Президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков Анвар Шамузафаров отметил, что поддержка исключительно только «точек роста» приведёт к деградации территорий и катастрофическим последствиям для развития страны. Государство, выделяя бюджетные средства на поддержку 2.000 опорных пунктов, сможет лишь приостановить процесс деградации, но не обеспечить дальнейшее градостроительной развитие страны.

Крайне важно осуществлять поддержку всех сохранившихся малых городов и сельских поселений (около 140.000) в первую очередь за счёт частных инвестиций, ориентируясь в инвестиционно-строительном процессе на потребности населения, которое сегодня финансирует ввод жилья на 98%. По предварительным оценкам, объём инвестиций частных предпринимателей в инфраструктуру России составляет до 75% от общего объёма, поэтому необходимо способствовать их распределению по всем нуждающимся поселениям, создавая на территориях этих образований привлекательные условия для инвесторов и формируя планы реализации градостроительного потенциала.

В связи с этим основными принципами генеральной схемы расселения в Российской Федерации должны стать:

1. Обеспечение устойчивого, безопасного и равновесного геополитического развития России посредством опоры государства на инициативы и возможности населения и общества по саморазвитию их жилищно-бытового, демографического и экономического потенциала.
2. Сложившиеся мощные системы и бассейны расселения и производства, состоящие из всей сети городов и иных поселений (включая сельские), объединённые сетью дорожно-транспортной, энергетической и иной инфраструктуры, должны стать важнейшим инструментов развития и формирования структурообразующего каркаса страны.
3. Возрождение исторически сложившейся сети малых и средних городов и сельских поселений для рассредоточения населения и производств из столичных мегаполисов с учётом развития систем связи и телекоммуникаций.
4. Трансконтинентальные евразийские векторы расселения вокруг важнейших транспортных коридоров (или осей) должны дополняться капиллярной системой расселения вдоль региональных и местных транспортных артерий с формированием политики дисперсно-сетевого многополюсного типа урбанизации на базе сети малых исторических городов и сёл страны, в том числе деградирующих.

В ходе совещания в НОПРИЗ 24 января сего года были представлены концептуальные основы генеральной схемы расселения и градостроительного развития России. Как рассказал научный руководитель ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» Александр Кривов, предлагается внести перспективные проекты развития нескольких ключевых геостратегических территорий России (Балтийско-Беломорской дуги, Приморской дуги или Дуги Петра Великого и Азовского кольца) на основе ИЖС и двухтактной системы привлечения населения.

Итогом работы над документом должна стать переориентация градостроительной политики на исторически обусловленную устойчивую евразийскую трансматериковую структуру расселения России. Для решения этой задачи и исполнения Стратегии национальной безопасности потребуется увеличение территории населённых пунктов до 25,5 миллиона гектаров (1,4% территории нашей страны), под застройку необходимо будет подготовить до 7-ми миллионов гектаров, что сопоставимо с площадями под существующей застройкой. Для обеспечения реализации такой политики необходимо будет провести актуализацию документов территориального планирования.

НОПРИЗ также продвигает важные изменения в законодательстве. В частности, разрабатываются поправки в Градостроительный кодекс РФ, направленные на:

• введение единой схемы территориального планирования субъектов Российской Федерации;
• определение зон для комплексного развития малоэтажной застройки;
• формирование нормативных основ для внедрения параметрического метода проектирования.

Кроме того, Национальное объединение активно работает над повышением ответственности участников строительного процесса. В 2023 году при проверке 860-ти обращений Главгосэкспертизы России было выявлено, что в 740 случаях (86%) проектная документация подписана неуполномоченными лицами. НОПРИЗ добивается ужесточения требований к составу и контролю проектной документации, чтобы повысить качество градостроительного планирования.

ИЖС – дело общее

Не сидит без дела и второе Нацобъединение с обязательным членством. НОСТРОЙ участвует в совершенствовании нормативной базы важнейшей отрасли страны. В 2024 году Национальное объединение строителей внесло предложения по ужесточению требований к СРО, с целью повышения ответственности строительных компаний перед заказчиками. Также ведётся работа по унификации стандартов комплексного развития территорий. Эти стандарты направлены на создание жилых районов с продуманной инфраструктурой, что соответствует задачам новой градостроительной политики.

Помимо НОСТРОЙ, в процессах территориального развития значительную роль играют государственные институты. Ключевым игроком здесь выступает госкомпания «Дом.РФ», которая занимается предоставлением земельных участков под застройку, реализацией проектов КРТ и разработкой методических рекомендаций для застройщиков. Существенное влияние оказывают и региональные власти, от которых зависит распределение участков под индивидуальное жилищное строительство и комплексное развитие территорий.

Достигнутые результаты и задачи на будущее

Несмотря на значительный прогресс в развитии ИЖС и градостроительного планирования, отрасли предстоит решить ряд системных вопросов. Дальнейшее развитие возможно только при комплексном подходе, включающем совершенствование законодательства, поддержку частных застройщиков и внедрение цифровых технологий.

Для успешной реализации этого подхода необходимо активное участие СРО, их Национальных объединений и экспертных организаций в разработке и внедрении генеральной схемы расселения, которая будет учитывать интересы всех участников градостроительного процесса. Именно профессиональное сообщество, обладая необходимыми знаниями и опытом, способно предложить наиболее эффективные решения для устойчивого и гармоничного развития территорий.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!