Доступ закрыт!

В большинстве крупнейших городов нашей страны средняя цена квадратного метра в новостройках с момента запуска льготной ипотеки весной 2020 года увеличилась более, чем в два раза. Таким любопытным фактом поделились с нами «Известия» со ссылкой на статистические данные федеральной компании «Этажи».

Если точнее, то в лидерах оказался Омск, где средняя цена квадратного метра в новостройках выросла в 2,8 раза. В двух столицах рост поменьше, но тоже приличный: в Москве – в 1,7 раза, в Санкт-Петербурге – в 1,9 раза. В целом же по России цена «квадрата» увеличилась в 1,9 раза: с 67.778 рублей в апреле 2020-го до 128.200 рублей по итогам апреля текущего года.

Впрочем, сами по себе ценники, без соотнесения с доходами, мало что значат. Не будем впадать в ошибку большинства блогеров, которые сравнивают, например, жизнь в США и России, указывая только на цены или только на зарплаты. Да и рынок жилья одними новостройками не ограничивается.

Как сообщает статистика, за последние пять лет средние рублёвые цены фактических сделок на первичном и вторичном рынках выросли на 102% (первичный рынок – 121%, вторичка – 83%). В то же время по официальным (и весьма оптимистичным) данным Росстата, рублёвые доходы населения за тот же период выросли всего на 60%. Путём несложной арифметической операции, вычитая одну цифру из другой, получаем, что снижение доступности жилья в нашей стране составило 42%!

Как же так? Правительство России бьётся, как 300 спартанцев над повышением доступности и качества жилья, строительный комплекс рапортует о всё новых рекордах по сданным площадям, уже давно превысившим самые смелые показатели РСФСР, бюджет вливает в отрасль триллионы рублей, то и дело появляются всё новые льготные программы, а пресловутая доступность снижается.

Причём, это показывает не субъективная оценка, а вполне себе официальная цифирь – сейчас среднестатический россиянин может купить на свою зарплату на 42% меньше жилья, чем 5 лет назад. При этом поразительно то, что количество россиян не изменилось, а нового жилья строят более 100 миллионов квадратных метров в год. То есть, за 5 лет прибавилось более 500 миллионов «квадратов» в новостройках и частных домах. Девелоперы жалуются, что доля нераспроданного жилья на первичном рынке с каждым годом увеличивается. С одной стороны, появляется всё больше пустующих квартир, с другой стороны – всё больше людей, которые не имеют никаких шансов их купить.

В связи с этим стоит задать вопрос – а насколько работоспособна сама концепция решения жилищных проблем россиян через льготные ипотечные программы? Взрывной рост ипотечного кредитования означает, что часть граждан покупала квартиры на эти деньги. За счёт этого росли цены и снижалась доступность жилья для большинства людей. Накопить на квартиру становилось всё труднее, и всё больше людей было вынуждено идти на поклон в банк.

Откуда же взялись эти богатые покупатели? Это, вопреки распространённом мнению, не инвесторы, покупающие недвижимость как актив (пусть пока стоит) – такая категория покупателей есть, но их сравнительно мало, чтобы существенно влиять на рынок. Большинство «богатых» покупателей получили кредиты под низкий процент, то есть, за счёт той самой льготной ипотеки. Мы здесь не будем касаться справедливости её распределения – действительно ли в ней участвуют малообеспеченные граждане или в основном это чемпионы по финансовой грамотности, которые имеют хорошие связи и возможности воспользоваться льготным продуктом. Отметим сам факт, что таких людей много, и они двигают рынок в сторону повышения цен.

Банкиры, в свою очередь, охотно дают такие кредиты, поскольку разницу между рыночной ставкой и ставкой по льготной ипотеке выплачивает федеральный бюджет. Таким образом, банковская система получает два источника дохода – проценты от «схематозных ипотечников» и дотации из бюджета. Причём, второй источник в разы больше первого, а значит, банк имеет заинтересованность в максимальном расширении ипотечного портфеля.

В свою очередь, бюджет тоже формируется не из воздуха – это деньги, собранные у населения в виде налогов, пошлин, акцизов, тарифов, отчислений и прочих поборов. Кто-то может уточнить, что налоги платит бизнес, но он-то всё равно перекладывает их на конечных клиентов, то бишь, то же самое население.

В итоге получаем интересную схему. Государство забирает налогами часть доходов граждан и передаёт их банкирам. Банкиры кредитуют избранные категории граждан под низкий процент. Те вкладывают деньги в бизнес девелоперов, девелоперы нанимают подрядчиков. В итоге как грибы после дождя растут новостройки и одновременно цены на них. А граждане за счёт налогов оплачивают бюджетные программы, льготники покупают квартиры по завышенным ценам, которые они вынуждены выкупать до конца своих дней.

Зато как грибы растут кредитные пакеты банков и капитализация девелоперских холдингов. Впрочем, и они радуются жизни до поры, до времени – системные риски растут. При серьёзных экономических потрясениях корпорации могут оказаться с огромным количеством достроенной и недостроенной недвижимости на руках, на которую просто не будет покупателя.

К сожалению, пока мы не видим со стороны нашего Правительства других идей по регулированию рынка недвижимости, кроме всё новых ипотечных программ и вливания дополнительных триллионов через банки в строительные холдинги. Призывы развивать ИЖС или всем срочно переходить на ИИ выглядят как декоративные изменения, которые никак не затрагивают сути проблемы.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!