А докажите-ка износ

Эта история началась ещё летом 2011 года, когда Акционерное общество «Мосстроймеханизация-5» заключила государственный контракт с Центром заказчика-застройщика внутренних войск МВД России на участие в долевом строительстве многоквартирных жилых домов в городе Железнодорожный Московской области. К 2015 году здания были построены и сданы в эксплуатацию. Управляющей компанией новых домов стало Закрытое акционерное общество «Эстейт Сервис дирекция Куркино СЗАО».

Однако при эксплуатации зданий в период гарантийного срока УК обнаружила множественные недостатки строительства, для перечисления которых управляющей компании потребовалось несколько страниц формата А4. В том числе были отмечены дефекты кровли, противопожарного и лифтового оборудования, разводки освещения, отделочных работ мест общего пользования, гидроизоляции балконов. Часть замечаний касалась отсутствия предусмотренного проектом имущества, а именно осветительных приборов, электрощитков, настенной притки в тамбурах и прочее.

Весь этот перечень недостатков управляющая компания направила застройщику с требованием об их устранении в период гарантийного срока. Застройщик на словах обещал исправить все недостатки, однако их фактическим устранением не занимался. В связи с этим управляющая компания в январе 2019 года подала в Арбитражный суд Московской области иск к застройщику с требованием обязать его устранить выявленные недостатки строительства.

Рассматривая документы дела № А41-49147/19, суд назначил по нему проведение строительной экспертизы с привлечением независимых экспертов. После проведения необходимых исследований эксперты вынесли заключение о том, что значительная часть выявленных недостатков является следствием нарушений действующих СНиП и ГОСТ при проведении строительных работ.

Однако на часть сформулированных судом вопросов эксперты не смогли дать ответ из-за отсутствия проектной документации застройщика. Суд принял во внимание, что, согласно договорам участия в долевом строительстве, гарантийные сроки на объекты долевого строительства составляют 5 лет и 3 года – на инженерное и технологическое оборудование.

При этом построенные дома были переданы заказчику по акту приёма-передачи 30 декабря 2015 года. На этом основании суд отверг претензии управляющей компании в части недостатков инженерного и технологического оборудования в построенных домах, поскольку на момент подачи иска дома эксплуатировались уже свыше трёх лет, а стало быть, срок исковой давности по этому оборудованию истёк.

Что касается недостатков при строительстве дома, то, по мнению суда, выводы экспертов свидетельствуют лишь об их наличии. Однако ответ на поставленный перед экспертами вопрос о том, являются ли они следствием нарушений при строительстве, в заключении судебных экспертиз отсутствует. Поэтому причинно-следственная связь между выявленными недостатками и нарушением застройщиком строительных норм и правил при строительстве экспертизой не установлена. На этом основании суд отказал управляющей компании в удовлетворении её требований.

Вынесенное решение не удовлетворило управляющую компанию, и она подала апелляцию. В своей жалобе УК просила решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Рассматривая дело, суд апелляционной инстанции назначил повторную строительную экспертизу по этому делу. После проведения необходимых исследований эксперт разделил выявленные недостатки на два перечня: перечень дефектов инженерно-технологического оборудования и перечень дефектов конструктивных элементов имущества, входящего в состав объектов долевого строительства.

Касательно дефектов инженерно-технологического оборудования апелляционный суд занял ту же позицию: поскольку дома переданы заказчику 30 декабря 2015-го без замечаний, то срок предъявления требований о ненадлежащем качестве инженерного и технологического оборудования истёк 31 декабря 2018 года. Однако пятилетний срок предъявления требований об устранении недостатков конструктивных элементов имущества к моменту подачи иска ещё не истёк.

Суд отклонил довод застройщика о том, что в заключении эксперта нет вывода о допущенных девелопером нарушениях при выполнении строительных работ. По мнению суда, эксперт явно указал строительные нормы и правила, нарушения которых при возведении дома и привели к выявленным недостаткам. На этом основании апелляционный суд постановил обязать застройщика устранить перечень дефектов конструктивных элементов, предъявленный управляющей компанией.

Однако с этим решением не согласился застройщик и подал кассационную жалобу. Мотивируя её тем, что апелляционный суд основывал свой судебный акт только на третьей экспертизе, без учёта предыдущей, проведённой судом первой инстанции. Также девелопер заявлял, что из второй экспертизы прямо не следует его вина в обнаруженных недостатках.

Кассационный суд встал на сторону застройщика, поскольку не обнаружил прямого указания эксперта в подготовленном заключении на то, что причиной строительных недостатков послужили нарушения, допущенные при строительстве. И своим постановлением отменил решение апелляционного суда.

В итоге после жалобы управляющей компании дело поступило в Верховный Суд РФ. Рассматривая дело, ВС РФ указал, что при разрешении споров, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в гарантийный срок, бремя доказывания того, что недостатки работ произошли вследствие неправильной эксплуатации либо нормального износа объекта, лежит на подрядчике. Об этом говорится в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25 августа 2016 года № 305-ЭС16-4838 по делу № А40-59571/2015.

Поэтому в данном деле именно на застройщике лежала обязанность доказать, что выявленные недостатки возникли именно в процессе эксплуатации многоквартирных домов, а не вследствие нарушения им строительных норм. Однако доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные недостатки образовались в связи с эксплуатацией дома, нормальным износом, освобождающих застройщика от несения гарантийных обязательств в дело представлено не было. При этом наличие недостатков в построенных домах застройщик не отрицал, и предъявленный УК перечень недостатков не оспаривал.

На этом основании ВС РФ отменил решение кассационного суда, оставив в силе вердикт апелляционной инстанции. Тем самым застройщик обязан будет исправить допущенные им при строительстве нарушения.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!