ИЖС становится всё ближе

Обсуждение: 15
4264
Аркадий Апумчик

Развитие индивидуального жилищного строительства, о необходимости которого идут разговоры уже несколько лет, наконец-то, выходит из стадии планов в плоскость реального осуществления

Речь идёт не о каких-то навязанных сверху чиновничьих планах, а об объективной тенденции, в развитии которой можно и нужно принять участие. Сейчас россияне ежегодно за счёт собственных средств возводят 250-270 тысяч домов средней площадью в 130-140 квадратных метров. Это 40-45% от всего нового жилья. Правда, около 7-ми миллионов «квадратов» из этого количества – регистрация ранее построенных домов по упрощённой процедуре «дачной амнистии». Примерно 40% частных домов строится в 10-ти регионах России, лидируют Московская область, Краснодарский край и Башкортостан. Вместе с тем, по данным соцопросов, обзавестись личным коттеджем в 5-летней перспективе хотели бы 3 миллиона семей. При нынешних объёмах строительства этот спрос будет удовлетворён не менее, чем за 19 лет. Можно ли ускорить этот процесс?

Пока ни в одной статистике не учитываются данные, сколько построено малоэтажек специализированными организациями и индивидуальными предпринимателями, сколько строили частные бригады, сколько возведено своими силами. Не сообщается также, сколько было подготовлено проектов домов, по которым они были построены, и сколько было построено без разработанного проекта. Об инженерных изысканиях говорить вообще не приходится, так как их доля, приходящаяся на частные земельные участки ИЖС и для садоводства, ничтожно мала.

Но очевидно, что процесс индивидуального строительства развивается и уже давно приобрёл солидные масштабы. Российские граждане, в первом приближении решившие свои жилищные проблемы, всё чаще задумываются не о размере квартир в микрорайонах-человейниках, а о качестве жизни. И начинают присматриваться к загородному жилью. В свою очередь крупные строительные компании тоже держат руку на пульсе и всё чаще включают в свои девелоперские портфели полноценные коттеджные посёлки.

 

Где найти деньги?

Одним из узких мест является финансирование строительства. Банки не то, чтобы принципиально не хотят, но попросту не имеют опыта оценки и работы с ИЖС. Понятно, что мешает и неразвитость рынка. С получением кредита под покупку квартиры в доме, который уже построен или даже ещё строится, тоже всё понятно. А вот со строительством частного дома всё гораздо сложнее. Банкиры хотели бы видеть формализованные отношения, с разработкой проекта, конкретной строительной организацией, которая будет нести ответственность, определёнными гарантиями в случае невозвратов. Мало радости остаться в итоге с живописным огрызком из балок и стеноблоков, который потом никому не продашь даже по цене исходного материала.

Однако, по мнению специалистов, эскроу-счета для частных домов вполне могут стать реальностью. Такая мера предусмотрена в проекте Стратеги развития стройотрасли и ЖКХ Российской Федерации до 2035 года. Согласно последним заявлениям представителей Минстроя России, надобности в отдельной самостоятельно стратегии у ведомства может и не возникнуть, однако внесённые предложения будут учтены и приняты в работу.

Напомню, что документ был разработан Минстроем России, по просьбе ведомства в него внесли свои предложения участники рынка. Среди них – Российский союз строителей, Национальное объединение строителей, Национальное объединение изыскателей и проектировщиков и другие. Организации направили проект Стратегии в своей редакции министру строительства и ЖКХ РФ Иреку Файзуллину.

Существенной частью предложенного документа является программа по совершенствованию системы проектного финансирования строительства жилья. Тот механизм, который сегодня применяют только для возведения многоквартирных домов, авторы предлагают распространить, в том числе, и на ИЖС, арендные дома и жилищно-строительные кооперативы.

Речь о применении эскроу-счетов на комплексное малоэтажное строительство с привлечением застройщиков, уточнил эксперт комиссии по саморегулированию Общественного совета при Минстрое, Заслуженный строитель РФ, вице-президент РСС, президент двух крупнейший СРО – Ассоциации «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве» и Ассоциации «Объединение строительных организаций Татарстана» Анвар Шамузафаров: «По нашим оценкам, на начальном этапе это может увеличить объёмы предложения на рынке малоэтажного жилья примерно на 15-20 процентов».

И по оценкам авторов Стратегии, предложенные меры позволят увеличить объёмы ежегодно возводимых квадратных метров индивидуального жилья. Если сейчас этот показатель составляют 30-36 миллионов «квадратов», то в случае реализации предложенной программы к 2024 году объёмы могут достичь 50-ти миллионов, а к 2030 году – 60-ти и более. И это очень серьёзные цифры, которые могут существенно помочь в реализации поставленных Президентом России перед строительным комплексом задач.

Очевидно, что для развития ИЖС предстоит решать не только вопросы финансирования. Перед строителями «одноэтажной России будущего», стоит и много других проблем, таких, как большая цена земельных участков на вторичном рынке, ограниченность земельных участков в крупных городах и возле них, отсутствие развитой коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, затянутые сроки согласования, дороговизна и много другое.

 

Земли, техрегулирование и прочее

Стоит отметить, что даже Национальное объединение строителей, обычно крайне консервативное в том, что касается новых направлений, решило активно включить в гонку за индивидуальное домостроение. Так, 4 марта этого года в режиме видеоконференцсвязи состоялся круглый стол комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера на тему: «Создание условий для обеспечения жильём граждан в контексте комплексного развития сельских территорий».

Собравшиеся обсуждали развитие жилищного строительства на сельских территориях, уделив особое внимание реализации программы предоставления льготной сельской ипотеки, комплексной застройке сельских территорий с применением механизма типового строительства индивидуальных жилых домов, развитию деревянного домостроения и обеспечению таковых соответствующей инженерной инфраструктурой.

Представители Национального объединения также высказали своё мнение, что в целях создания условий для повышения качества и уровня жизни сельского населения, стабилизации его численности, приближения села к городским жизненным стандартам необходимо увеличить финансирование программы «Сельская ипотека». Кроме того, предлагается вовлекать в жилищное строительство неиспользуемые земельные участки сельскохозяйственного назначения, а также заброшенные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства. При этом необходимо рассмотреть вопрос о внесении изменений в Федеральный закон № 494-ФЗ в части установления возможности размещения на территории КРТ, реализуемого в сельской местности, объектов ИЖС в отсутствие многоквартирных домов.

Помимо этого, уже сейчас необходимо создавать стандарты комплексного развития сельских территорий, которые предусматривают оптимизацию архитектурно-градостроительных планировок с учётом специфики сельской жизни. Должны быть учтены все виды сельских территорий: пригородные территории, аграрные районы, удалённые районы, районы с неблагоприятными климатическими условиями, а также географические и национальные особенности территорий.

Ещё одним важным решением будет создание каталога типовых проектов усадебных домов, в том числе с надворными постройками для скота, инвентаря, транспортных средств, с полным комплектом проектно-сметной документации с положительным заключением экспертизы и с учётом географических и климатических особенностей местности.

Кроме того, нужно разработать комплекс мер по стимулированию частных инвесторов, реализующих проекты комплексного развития на сельских территориях, в том числе в целях расселения аварийных домов. В качестве таких мер могут быть предложены налоговые льготы, бесплатное предоставление земельных участков под компактную жилищную застройку, включая инженерную подготовку площадки, снижение требований к застройщикам при участии в аукционе на заключение договора комплексного развития территории, предусмотренного 494-ФЗ, программы льготного лизинга строительной техники. Например, почему бы не расширить известную практику дальневосточного гектара и на остальные российские регионы?

 

Что отвечает Минстрой?

Очевидно, что предлагать сообщество может много полезных вещей, но решающее слово остаётся за профильным ведомством. Оно на развитие ИЖС смотрит в целом, благосклонно, а на днях даже опубликовало собственный проект программы по развитию индивидуального жилищного строительства.

Рассчитана она на 2020-2024 годы, должна увеличить объёмы строительства индивидуальных домов до 40-ка миллионов квадратных метров ежегодно. Это, конечно, не 50 миллионов к 2024 году, на которые нацелены разработчики Стратегии-2035, но уже кое-что. Для активизации работы предлагается увеличивать площадь участков, предоставляемых под ИЖС. Пятна застройки, по задумке Минстроя, власти должны будут выделять преимущественно на территориях с развитой инфраструктурой и вблизи «мест приложения труда», в границах застроенных территорий муниципальных образований. Допускается расширение участков за счёт земель лесного фонда – если это обосновано социально-демографическим, экономическим и другими прогнозами развития.

При этом отмечается, что стимулировать ИЖС целесообразно там, где есть спрос на это. В первую очередь, в городах с населением более 50-ти тысяч человек или на удалении до 30-ти километров от их границ. Для Москвы и Санкт-Петербурга – на удалении до 50-ти километров.

Застраивать районы, предназначенные для ИЖС, рекомендуется с учётом разработанного госкомпанией «Дом.РФ» стандарта комплексного развития территорий. Моделью малоэтажной городской застройки предполагается, в частности, совмещение на одной территории разных типов зданий: индивидуальных, блокированных домов и многоквартирных домов высотой до 4-х этажей. Смешанная застройка обеспечивает плавный переход от пригорода к городским районам.

Проблему с банковскими кредитами Минстрой предлагает решить с помощью типизации. Заодно такой подход повысит качество и безопасность зданий. Отмечается, что внешний вид фасадов домов и ограждений-заборов может регулироваться местными правилами благоустройства. Предполагается создать общедоступный каталог стандартных проектов ИЖС, в том числе с применением домокомплектов заводского изготовления, сформированный на основе открытых архитектурных конкурсов. Для популяризации типовых проектов доступ к каталогу будет бесплатным. Также будет создан общедоступный реестр рекомендуемых производителей домокомплектов, доказавших качество своей продукции.

А на типовые проекты домов уже можно будет разработать и рекомендательные стандарты кредитования ИЖС. Их применение минимизирует риски для банков и сформирует рынок стандартных ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство. Стандарты будут включать требования к типовым проектам домов повторного применения, которые могут выступать залогом, к заёмщику и к процедурам выдачи и обслуживания кредита.

Типовые дома, построенные на территориях комплексного освоения ИЖС, отвечающие стандартам, будут обладать ликвидностью, сопоставимой с квартирами в многоквартирных домах, считают в Минстрое. Это должно привести к тому, что банки будут выдавать заёмщикам кредиты на условиях, сопоставимых с кредитами на приобретение квартир. Наконец, для компаний, которые займутся малоэтажным строительством, будет введено проектное финансирование и обязательное использование счетов эскроу. А там и СРО подтянут, со взносами в компфонды, членскими платежами и регулярными проверками. Куда же без них?

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!

02.04.21 в 09:46
Оценка статьи:
Средняя оценка 5 из 5 | Основано на 6 оценках пользователей
  • Евгений Карант
    Евгений Карант 02.04.2021 в 10:14 пишет:

    По поводу типовых проектов. На недавно завершившейся выставке мне довелось пообщаться с одним из известнейших современных архитекторов Тотаном Кузенбаевым, удостоенным множества престижных российских и международных премий. Вот кредо его мастерской (без купюр):

    "- архитектура без стереотипов;

    - каждый клиент уникален, каждое место особенное;

    - творческий диалог с заказчиком - путь к новым нетривиальным решениям;

    - мы работаем для умных людей".

    Ответить
    Евгений Карант
    Евгений Карант 02.04.2021 в 10:31 пишет:

    Прелесть ИЖС всегда состояла в том, что индивидуальные дома строятся " на вырост". (В качестве классического примера желающие могут посетить дом Ильи Репина в Пенатах под СПб).

    Это означает, что вначале дом состоит из одной комнаты, а затем по мере накопления средств и (или) увеличения семьи достраивается, перестраивается, расширяется, в том числе за счет увеличения этажности.

    Что касается ликвидности индивидуальных жилых домов, то она определяется исключительно их местоположением, а не характеристиками. Это может рассказать любой риэлтор.

    Остается сожалеть о том, что говорящие головы в Минстрое России и, тем более, в Национальных объединениях СРО обо всем об этом ничего не знают. Понятно, что для наполнения собственных карманов им очень хочется, как можно скорее, начать обилечивать строителей, работающих в сфере ИЖС (выражаясь словами одного из упомянутых в данной публикации персонажей, уложить этих строителей "под эгиду СРО").

    Ответить
    • Евгений Карант
      Евгений Карант 02.04.2021 в 10:53 отвечает пользователю: @Евгений Карант

      Как выяснилось, "собравшиеся обсуждали развитие жилищного строительства на сельских территориях", уделив особое внимание, в том числе развитию деревянного домостроения. В этой связи хочется пожелать "собравшимся" для начала съездить на экскурсию в Кижи и задаться вопросом - каким образом наши предки смогли создать выдающиеся памятники деревянного зодчества без участия чиновников из Минстроя и Национальных объединений СРО.

      Хорошо бы "собравшимся" также проехаться по сельским территориям. Там, на околице практически каждого российского села они увидели бы стихийную площадку, на которой современные сельские умельцы, не утратив доставшиеся по наследству навыки и традиции, делают деревянные срубы для их последующего переноса по месту назначения.
      Проблема состоит только лишь в том, что в карманы "собравшихся" от этой деятельности умельцев ничего не перепадает. Вот "собравшиеся" и собираются на различных площадках для того, чтобы устранить эту "несправедливость". Как-то так...

      Ответить
    Владимир Бондаренко
    Владимир Бондаренко 02.04.2021 в 11:03 пишет:

    В России не практикуется строительство жилья поточным методом, не используется заводская конвейерная сборка отдельных фрагментов дома, большой заводской готовности. Для этого всё есть, есть нужда в увеличении объёмов строительства, есть спрос на типовое жильё, есть природные ресурсы, созрела и перезрела экономическая ситуация, но нет понимания и желания организовать поточное домостроение у Минстроя! Более того, нет понимания того, что вся экономическая эффективность малоэтажного домостроения, находится там, в объёме и потоке домостроения! Для регионов и сельских территорий строительство малоэтажного жилья проблема № 1. Развалены предприятия стройиндустрии, да и само строительство жилья по старым технологиям становится всё дороже. Старый жилой фонд не энергоэффективен, содержание его на фоне быстрорастущих энерготарифов, становится неподъёмным.Платёжеспособность населения низкая, варианты ипотечных займов, на этих территориях не работают. Сегодня Минстрой "проснулся" и начал уделять внимание ИЖС, но как? Созданы разные общественные организации, комиссии и т.д., в них задействованы люди, далёкие от проблемы отрасли, которые и молоток в руках никогда не держали, а про руководство строительными подразделениями понятия не имеют. Поэтому разговоров много, много заседаний, но результат нулевой!

    Пришло время и надо признаться, что без смены идеологии жилья, без изменения Государственной политики, эти задачи не решить. Более того, все последние годы, в решении проблемы жилья допускались системные ошибки и просчёты. Все призывы правительства и президента, обратить внимание на строительство жилья малоэтажного формата, оставались без внимания Минстроя.Сегодня есть строители и строительные фирмы, которые практикуют малоэтажное строительство жилья, но при этом они пользуются безнадзорностью Государства и строят, что-то похожее на жильё, но очень далёкое от основных требований к жилым помещениям. Весь их доход формируется на дешевом и не очень качественном, строительном материале, на упрощении конструкции и не соблюдении основных требований СНиП и норм.

    Индустриализация процесса строительства малоэтажного жилья, это единственный путь, так как строительство в традиционном его исполнении ожидаемого эффекта не даст. Небольшие предприятия по выпуску объёмных модулей для комплектации быстровозводимых, малоэтажных, комплексных застроек легко впишутся в регионах, решая одновременно несколько задач. Для разработки стратегии, прежде всего, необходимо определиться с переходом на инновационные технологии собственно строительства.

    Ответить
    • Евгений Карант
      Евгений Карант 02.04.2021 в 11:11 отвечает пользователю: @Владимир Бондаренко

      Владимир Бондаренко, Вы во многом правы. Однако, Вы, похоже, не до конца осознали, что у чиновников из Минстроя России и, тем более, у Национальных объединений СРО совершенно иные интересы. Им надо в нужных местах поставить "птички" и при этом заработать на обложении субъектов предпринимательской деятельности очередными поборами. Всё так называемое саморегулирование - самое наглядное тому подтверждение.

      К тому же Вы не учитываете, что не всем суждено ездить на мерседесах. Некоторые наши сограждане довольствуются жигулями. Это к вопросу о применении для строительства дешевых материалов и неполном соответствии действующим стандартам.

      Ответить
      Владимир Бондаренко
      Владимир Бондаренко 02.04.2021 в 11:27 отвечает пользователю: @Евгений Карант

      Евгений, я, к сожалению, хорошо знаю их интересы. Там много представителей компаний, практикующих многоэтажный формат строительства жилья. Однако сегодня, объёмы строительства жилья падают и необходимо удержать достижения за счёт ИЖС. Это они понимают, но не понимают, как! Историю плохо изучали, сталинскую индустриализацию прогуливали.

      https://ardexpert.ru...

      Ответить
      Интересующийся
      Интересующийся 02.04.2021 в 13:39 отвечает пользователю: @Владимир Бондаренко

      Хотите превратить деревни, посёлки и СНТ в муляж с однотипными коробочками с маленькими однотипными заборчиками? Не очень удачная затея!

      Ответить
    Сроница
    Сроница 02.04.2021 в 11:52 пишет:

    Вообще тема ИЖС очень интереная для множества граждан нашей необъятной страны. И я тоже за ней очень слежу. А слежу по простой причине - надоело жить в квартире. хочу жить в собственном доме.

    Нашла уже участок, присмотрела проект дома достойный. Фирма которая готова изготовить проектную документацию и осуществить строительство - тоже нормальная. уже 10 лет на рынке. Все вроде хорошо, но вот посичтала и денег то у меня нет таких. Ипотеку брать и на участок и постройку дома - так мне столько не дадут. Уже думала как сделать так чтобы и соседние участки подцепить и такие же построить дома. И покупатели есть, мои друзья. Но у них те же проблемы. А если квартиру продавать - так где жить на период строительства. оформления и обустройства нового жилья?

    И получается замкнутый круг для многих. Вроде хотят, но из финансового круговорота, не вылезти. А терять потом что сделал для себя уж очень не хочется. Да и остаться на улице с детьми никак не позволительно.

    Ответить
    Интересующийся
    Интересующийся 02.04.2021 в 13:31 пишет:

    А как же засунуть Стратегию развития стройотрасли и ЖКХ Российской Федерации до 2035 года в заднее ... тому, кто её написал?

    Ответить
    Илья
    Илья 05.04.2021 в 22:49 пишет:

    СРошник, УБЕРИ РУКИ ОТ ИЖС!

    Ответить
САМ - АВТОР
СРО-скандалы один за другим
Добрило Мастеровой
17.06, 10:04 14 656
СРО по-казахски
Добрило Мастеровой
10.06, 16:40 11 2451
Страшная тайна НОСТРОЙ
Евгений Карант
08.06, 13:36 23 3118
Как попасть в НРС без 10-летнего стажа
Мирон Постовой
07.06, 14:01 5 2658
Застрельщик инноваций, или Идея @SROrobot
Александра Белоус
03.06, 16:10 8 3730
Хорошо уНОСТРОЙились
Евгений Карант
02.06, 15:19 23 4816
Цифровая весна НОПРИЗ
Аркадий Апумчик
02.06, 09:44 5 3911
Зэки vs мигранты?
Добрило Мастеровой
27.05, 08:00 44 5669
Удвоение вместо обнуления!
Мирон Постовой
21.05, 10:01 6 4853
Два серьёзных прецедента
Добрило Мастеровой
20.05, 13:36 9 4941
Апартаменты! Что это за зверь?
Дмитрий Краснощёков
18.05, 17:06 7 4749
Знает ли «Единая Россия» о подлоге?
Евгений Карант
18.05, 12:01 14 4814
Глушков Морозу глаз не выклюет?!
Евгений Карант
13.05, 15:24 17 5293