Большие деньги придут в ИЖС

Как уже информировал За-Строй.РФ, в минувший четверг депутаты Государственной Думы приняли в третьем чтении долгожданный пакет законов, среди которых главный – позволяющий при строительстве индивидуальных домов по договору подряда задействовать счета эскроу. Это стало закономерным шагом в деле развития малоэтажного домостроения в стране.

Таким образом, строительные компании и частные застройщики получат в своё распоряжение кредитные механизмы, ранее уже хорошо отработанные для многоквартирных домов. Сегодня эскроу-счета стали основным инструментом в гражданском строительстве, позволяющим минимизировать риски. При этом деньги хранятся в банке до окончания строительства и лишь после сдачи объекта переходят к подрядчику.

Маткапитал в помощь

С учётом неторопливости российской законодательной машины, документ прошёл все три чтения в рекордные сроки – внесён он был 28 октября прошлого года. При этом в процессе обсуждений в законопроекте появилось несколько важных изменений. В основном, отменялись многочисленные ограничения, которые предлагали эксперты Минстроя России.

Например, ушло предложение задействовать эскроу только при строительстве по типовому проекту и из отечественных материалов. Стали допустимы также индивидуальные проекты из любых материалов, которые заказчик и подрядчик согласуют друг с другом.

Был скорректирован пункт о финансировании строительства – в первоначальном варианте указывалось, что эскроу могут использовать подрядчики, которые строят на заёмные деньги. Теперь отмечается, что на свои средства подрядчику строить по эскроу тоже можно. В этом случае появляется возможность выбрать банк, где открывать счета эскроу. В противном случае такого выбора нет: счета эскроу будут там же, где подрядчиком взят кредит.

Заодно депутаты уточнили, на каких конкретно землях можно строить дома. Теперь это не только участки, которые находятся в собственности у заказчика, но и находящиеся в аренде, а также земли, предоставленные в безвозмездное пользование.

В законопроект добавили информацию о том, когда банк сможет раскрывать счёт эскроу и передать хранящиеся там средства подрядчику. Это произойдёт, когда заказчик оформит право собственности на только что построенный дом. Как быстро после окончания строительства нужно это сделать, в законе не уточняется. Этот момент оставили на усмотрение самих сторон, он должен быть прописан в договоре.

И, пожалуй, самое важное – теперь для ИЖС могут приниматься на оплату средства материнского капитала. Заказчики дома смогут вносить эти деньги на счета эскроу. Если по той или иной причине договор не будет исполнен, маткапитал можно будет вернуть и воспользоваться им заново. А это уже серьёзный источник финансирования в масштабе страны, это стабильные бюджетные деньги, которые придут в малоэтажное строительство.

Словом, во главу угла был положен принцип максимального расширения возможностей для строителей. Как отметил председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Серей Пахомов:

Мы доработали закон с учётом всех высказанных замечаний и пожеланий за последние полгода. Все процессы прозрачны и публичны. По итогам заключения договора подрядчик размещает в системе информацию о договоре и финальных результатах его исполнения. Таким образом, формируется деловая репутация компаний на рынке строительства индивидуальных домов.

Теперь впереди утверждение закона в Совете Федерации, подпись Президента России и публикация. С учётом важности документа для российских властей, едва ли этот участок пути будет длинным. Возможно, частично строителям удастся использовать новые возможности уже в строительный сезон этого года.

Тренды и прогнозы

Впрочем, профильное ведомство пока с прогнозами не торопится. По оценкам заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина, выход механизма эскроу в ИЖС «на проектную мощность» займёт два-три года. Такие оценки прозвучали в ходе майского Петербургского международного экономического форума. Минстрой России ставит перед собой задачу ввести в 2024 году не меньше 102-х миллионов квадратных метров, из которых чуть больше половины придётся на малоэтажку.

В прошлом году объём ввода частных домов превысил многоквартирное строительство на 13%. При этом доля ИЖС в ипотечном портфеле увеличивается за счёт опережающих темпов роста кредитования в этом сегменте.

По данным Банка России, в 2023 году прирост совокупного ипотечного портфеля составил 53% по количеству кредитов и 62% по объёму выдач, в то время как сегмент ИЖС за аналогичный период вырос в 2 и 2,3 раза, соответственно. Согласно данным аналитиков госкомпании «Дом.РФ», на приобретение и возведение объектов ИЖС в прошлом году было направлено 15,2% выданных ипотек, или 16% в общем объёме ипотечного финансирования, что составило рост, по сравнению с 2022-ым. Средняя стоимость сделки в Москве и Московской области тоже продолжает расти: за 2023 год она увеличилась на 8% в сегменте новостроек, на 12% – на вторичном рынке и на 18% – в сегменте ИЖС. Это говорит о хороших перспективах индивидуального строительства как инвестиционной идеи.

По мнению отдельных экспертов, предложение пока не до конца отвечает спросу. Потенциальный спрос составляет 14 миллионов домов, в то время как ежегодно возводится около 440-ти тысяч.

Строительный парадокс и его разрешение

О перспективах ИЖС профессиональное сообщество говорило давно. Ещё в июне 2019 года в Казани состоялось совещание при участии представителей Национальных объединений, Российского Союза строителей, комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства и саморегулируемых организаций. На нём с докладом, посвящённым анализу ситуации в российской строительной отрасли и программой развития на перспективу, выступил Анвар Шамузафаров, тогда ещё занимавший должность вице-президента Национального объединения изыскателей и проектировщиков, а ныне его возглавляющий.

Это серьёзное исследования стало одним из первых программных документов, в которых доказывалась необходимость серьёзного развития малоэтажного строительства в России. Анвар Шамухамедович обратил внимание не только коллег, но и широкой общественности на очевидные, на первый взгляд, вещи. В нашей стране, которая занимает самую большую площадь земной поверхности, при сравнительно небольшой плотности населения, строители испытывают проблемы с территориями под застройку!

Цифры говорят не в нашу пользу. В индивидуальных домах в России проживает 32% семей. Для сравнения, в Германии – 82%, в Канаде – 65%, в США – 72%. Конечно, к этим оценкам также стоит относиться с осторожностью, поскольку в странах запада климат совершенно другой. Основная населённая часть Канады по температурному режиму ближе к Украине, чем к России.

Тем не менее, общая тенденция такова – количество квартир в нашей стране составляет 69,5 миллиона, количество семей – 55 миллионов. То есть, количество жилых единиц на 15 миллионов превышает число домохозяйств. Более половины семей состоит из трёх и более человек, при этом 65% жилого фонда – это одно- и двухкомнатные квартиры площадью 34-48 квадратных метров, что не в полной мере соответствует потребностям людей.

Или другие красноречивые показатели: на населённые пункты в России приходится всего 1,2% от всей площади. В том числе застройка составляет 0,21%. Здесь мы по статистике тоже проигрываем европейским странам, где застроенная территория составляет 6-9% – опять-таки за счёт индивидуальных малоэтажных домов.

При этом политика застройщиков в последние десятилетия выглядит однозначно – увеличение высотности домов, сокращение площади квартир, уплотнение микрорайонов, точечная застройка, минимизация социальной инфраструктуры. Но ведь застройщик действует не сам по себе. Его решения – это отражение господствующих экономических реалий и принятой в государстве градостроительной политики. И если подходы откорректировать, то вместо строительства пресловутых «человейников» выгодным для всех участников инвестиционно-строительного цикла станет уже малоэтажное жильё.

В том докладе пятилетней давности господином Шамузафаровым были предложены конкретные практически шаги по развитию ИЖС в России. В дальнейшем многие из этих предложений вошли в Стратегию развития строительной отрасли до 2030 года, активное участие в разработке которой принимали НОПРИЗ, НОСТРОЙ, РСС и многие СРО. А уже сейчас на наших глазах принципиальные решения и расчёты воплощаются в нормативно-правовые акты, которые задают вектор развития строительной отрасли, в том числе и в части малоэтажного строительства. Таким образом, многолетние консолидированные усилия саморегулируемого сообщества приносят свои плоды.

Перспективы и риск

Однако почивать на лаврах рано. Говорить про системный подход к ИЖС в российской градостроительной практике пока не приходится. Частные дома преимущественно строят хозспособом, а проектов комплексной индивидуальной жилой застройки мало. В малоэтажном секторе, особенно на селе и в малых городах, остаётся высоким процент износа. По данным Росстата, в 2021 году в Российской Федерации насчитывалось 18 миллионов индивидуальных жилых домов. Из них 8 миллионов имеют уровень износа от 30% до 65%, а полтора миллиона домов имеют износ от 66% до 70%. А ещё полмиллиона – свыше 70%.

Другая сторона вопроса, которую нельзя игнорировать – с приходом в малоэтажку тех же механизмов, которые были опробованы при работе с многоквартирными домами, можно столкнуться и с аналогичными «болезнями роста». Это, прежде всего, рост цен на земельные участки. В разных регионах он выражается в разных значениях, в некоторых земля подросла на 37%, по сравнению с прошлым годом.

Далее, практически неизбежный рост цен на строительство и конечную продукцию. В расходы придётся закладывать банковский процент на обслуживание счетов эскроу. А приход на рынок материнского капитала может увеличить спрос, а значит, толкнуть ценники вверх. Это может подстегнуть цены частных домов и на вторичном рынке, так как продавцы ориентируются на общую картину, без разделения объектов на подходящие под льготные ставки и нет. С таким явлением строительный рынок уже в полной мере столкнулся в части льготной ипотеки.

Наконец, возможны и специфические для данного сегмента проблемы. Например, ухудшение качества строительства с ростом объёмов, поскольку рынок не столь отрегулирован, надзора и контроля в малоэтажке по определению меньше. А ещё нужно учитывать трудности объективной оценки качества проекта при его передаче покупателю и недостаточное количество профессиональных застройщиков на рынке.

Словом, с одной стороны, саморегулируемое сообщество уже доказало, что может выработать консолидированную позицию и донести её до уровня принятия решений. Более того – в итоге добиться принятия нужных для отрасли законов и нормативно-технических актов. Однако теперь, когда процесс запущен, он нуждается в ещё более тщательном контроле и участии со стороны профессионалов. Чтобы снова не получилась неприятная ситуация, когда все преференции от роста рынка малоэтажного жилья получат банки и крупные строительные холдинги, а конечным покупателям достанется ворох инфраструктурных проблем и кабальные кредиты.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!