Экономист
В кулуарах Восточного экономического форума заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин заявил, что квартиры сейчас остаются доступными для покупки населением. Это заявление он обосновал следующим образом. По каким-то секретным данным Никиты Евгеньевича, рост цена на жильё сейчас даже не обгоняет инфляцию. Кроме того, жилья строится довольно много, а вот спрос на него просел. И это является фактором, который сдерживает рост стоимости квадратного метра.
При анализе сказанного господином Стасишиным, более справедливым кажется утверждение, что цены на недвижимость прекратили расти за вычетом инфляции. Согласитесь, что это звучит совсем не так оптимистично, как «квартиры сейчас остаются доступными для покупки населением». Потому что, если бы они действительно оставались доступными, население бы с удовольствием покупало квартиры. Но застройщики с мест сообщают, что продажи в этом году как-то не особо ладятся.
В чём же причины? Одна из них в том, что за постпандемийное время цена на недвижимость значительно выросла. Чтобы оживить экономику после ковидного удара, государство летом 2020 года запустило программу льготной ипотеки. По данным госкомпании «Дом.РФ», в январе-августе 2020 года в России выдано 895 тысяч ипотечных кредитов на 2,2 триллиона рублей, что на 14% больше к аналогичному периоду предыдущего года.
В результате этой программы в ряде регионов цена на квартиры в новостройках выросла более, чем на треть. А поскольку программа льготной ипотеки хорошо зарекомендовала себя в 2020-ом, то государство продлило её и на 2021 год. Что также подогрело дальнейший рост цен на недвижимость.
Косвенным свидетельством того, что ситуация с ростом цен на недвижимость стала беспокоить государство, является тот факт, что при очередном продлении льготной ипотеки летом 2021-го была снижена предельная сумма кредита. И она составила всего 3 миллиона рублей для всех регионов России. Такое решение фактически сделало невозможным покупку недвижимости за счёт кредитных средств в тех регионах, где квартиры стоили дорого. Поэтому в столичных городах рост цен несколько замедлился.
Но цены на квартиры уже были очень высокими. А это снизило способность населения их покупать. Показателем того, что семьям становится всё сложнее обзаводиться своим собственным жильём, является последовательное удлинение сроков ипотечного кредитования. Так, по данным Frank RG на 1 августа 2022 года средний срок ипотеки на первичном рынке составлял в России 24 года и 8 месяцев. А средневзвешенный срок ипотеки равнялся 21 год и 2 месяца.
Хотя по данным той же компании ещё в 2019 году средняя российская семья, чтобы купить новостройку, брала ипотеку на 16 лет и 7 месяцев. Тем самым всего за два года средний срок ипотечного кредита увеличился на 21%. Это очень сильный рост.
Почему же растёт срок ипотечного кредитования? Увеличение срока позволяет семьям несколько снизить ежемесячный взнос по кредиту, чтобы сделать его доступным для семейного бюджета. Это естественная реакция на резкий рост стоимости жилья, который произошёл в постковидный период из-за программ льготного ипотечного кредитования.
Задумайтесь на минуту о том, что уже сейчас россияне влезают в ипотечный кредит аж на четверть века (!) для того, чтобы купить себе жильё. И если человеку сейчас 35 лет, то он погасит свой долг примерно к пенсионному возрасту.
Кроме удлинения срока кредитования у россиян есть и ещё один способ сократить ежемесячный взнос по ипотечному кредиту. Можно выбрать квартиру меньшей площади, тогда и взнос в погашение кредита будет меньше. И россияне активно этим способом пользуются. Не случайно в последние пять лет статистика показывает уверенное снижение средней площади квартир в новостройках. Это тоже показатель того, что россиянам всё сложнее купить своё жильё.
А что касается цен на жильё, рост которых, по словам господина Стасишина, не обгоняет инфляцию, то в ряде регионов ситуация иная. Мы недавно писали, что средневзвешенная стоимость квадратного метра в столице выросла на 18,6% за минувший год. При том, по прогнозам ЦБ, инфляция в этом году составит 12-17%.
Резюмируя, можно сказать, что жильё сейчас стоит дорого, но лишь некоторая часть населения может купить его по текущим ценам. Что касается будущего – оценки расходятся.
С одной стороны, издержки девелоперов высоки, и у них нет серьёзного запаса маржи для снижения стоимости квадратного метра. С другой стороны, доходы населения просели, и серьёзного платёжеспособного спроса со стороны покупателей нет.
То есть, верхи не могут – низы не хотят. Что будет в этих условиях происходить на рынке жилой недвижимости, мы вскоре увидим.
При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!
12.09.22 в 13:24
Цены на квартиры в Москве растут, это точно...к сожалению(((
Что касается кредита на 500 лет, то тут согласна. Накануне как раз думала о том, что если взять ипотеку на 30 лет, то до её полного погашения можно и не дожить... Ну блин, это же реальный факт....
Ипотека - это пожизненная кабала под стать крепостному праву.
Вся беда в том, что "рулят" этим вопросом в России, банки. Выбранная народом Дума, инертна. Система накопительных финансовых инструментов недоступна или организована так, что хуже ипотеки! Вспоминая историю: «Государство поощряет индивидуальное жилищное строительство. Застройщику отводится бесплатный земельный участок в размере до 600 кв. м в городах и до 1200 кв.м. вне городов, дается государственный кредит сроком на 7 лет с оплатой всего 2% по ссуде, оказывается помощь в самом процессе строительства. Отдельным категориям застройщиков предоставляется бесплатный лесосечный фонд для заготовок отраслевого леса. Мобилизация средств и трудовых ресурсов самого населения для индивидуального жилищного строительства облегчает на данном этапе задачу дальнейшего улучшения жилищных условий трудящихся» (Кобалевский В.Л. «Жилищное строительство в пятой пятилетке», М., 1954 г., стр.20).
«Общая сумма долгосрочных ссуд, предоставленных индивидуальным застройщикам, за три года послевоенной пятилетки достигли 4,5 млрд.рублей. Кроме всего этого, хозяйственные органы социалистического государства деятельно помогают трудящимся в самом процессе строительства: снабжают их нужными материалами, дешевым транспортом и т.п.» (Аркадьев М.А. «О жилищном строительстве в СССР», М.,
1949 г., стр.59).
Широкий размах получило индивидуальное жилищное строительство на селе. «Только по РСФСР с 1943 по 1948 гг. колхозам, колхозникам, демобилизованным инвалидам Отечественной войны и семьям погибших было выделено из государственных средств более 1409 миллионов рублей в качестве долгосрочных ссуд на строительство (Аркадьев М.А., «О жилищном строительстве в СССР», М.,1949 г., стр. 52).
Начиная с пятидесятых годов, работникам МТС ежегодно выделялись ссуды в размере 450 млн. рублей, причем ссуда выдавалась на 10 лет в размере до 12 тысяч рублей. Погашалась ссуда, начиная с третьего года с момента ее выдачи. Индивидуальным застройщикам, работникам МТС, со стороны государственных органов выделялись сборные двухквартирные и одноквартирные дома и строительные материалы (Кобалевский В.Л. «Жилищное строительство в пятой пятилетке», М., 1954 г., стр. 22).
Финансовые инструменты имели социальную направленность, однако и часть работы по снижению стоимости строительства жилья осуществлялась с завидной интенсивностью:
В этот период, большой удельный вес и значение, имело индивидуальное жилищное строительство. Оно получило особенно значительный размах в 1921 году, сразу же после снятия запрета о строительстве частных домов в населенных пунктах с числом жителей более 10000 (Постановление Совета Народных Комиссаров от 8 августа 1921 г., № 177, «Известия ВЦИК"», от 12 августа 1921 г.).
Большое внимание уделялось снижению стоимости жилищного строительства, путем широкого применения в строительстве местных и дешевых строительных материалов. За счёт улучшения проектирования жилых зданий с целью создания типовых проектов; внедрения индустриальных методов строительства, направленных на применение типовых блоков и конструкций в жилищном строительстве (Ионас Б.Л. «Городское жилищное строительство в СССР за 40 лет», М., 1958, стр.21 - 22).
Несколько шире получили развитие индустриальные методы |строительства после принятого Постановления СНК СССР и ЦК ВКП(б) от 11 февраля 1936 г. «Об улучшении строительного дела и об удешевлении строительства» (С.3.СССР 1936 г., № 9, ст.70).
Мероприятия, проводимые на основе данного Постановления, способствовали механизации индустриализации строительства и переходу от кустарных методов дореволюционной строительной техники к индустриальным методам производства работ. (Кобалевский З.Л. «Жилищное строительство в пятой пятилетке. М. , 1954 г., стр.52).
В 1939 году ХVШ съезд партии дал директиву превратить строительную индустрию из отсталой в передовую отрасль народного хозяйства с широким развитием комплексной механизации и применением стандартных строительных деталей и конструкций, построив для этого предприятия (Там же, стр. 52).
Указание на развитие индустриальных методов жилищного строительства имело место еще в первый период жилищной политики. Однако только в послевоенный период начался практический переход к индустриальным методам строительства по типовым
проектам жилых домов и с применением сборных конструкций.
«Закон о пятилетнем плане восстановления и развития народного хозяйства СССР на 1946 - 1950 гг. предусматривает создание в нашей стране новой отрасли промышленности – фабрично-заводского производства сборных жилых домов и стандартизации деталей для домостроительства» (Аркадьев М.А. «О жилищном строительстве в СССР, М. , 1949 г., стр. 63).
«За один лишь 1948 год, предприятия Главного управления стандартного домостроения, Министерства промышленности и строительных материалов СССР, выпустили 1655 индивидуальных и 2300 восьмиквартирных, двухэтажных каркасных и брусковых домов площадью в 640 т. кв.м. В текущем году с конвейеров домостроительных заводов и комбинатов будет сходить почти в 1,5 больше готовых домов, чем в 1948 году, а к концу пятилетки еще больше. Для повышения темпов жилищного строительства и его индустриализации Комитет по делам архитектуры при Совете Министров СССР разработал большое количество типовых проектов жилых домов с набором стандартных деталей и узлов. Это ускоряет заготовку их в заводских условиях и сборку на строительной площадке. Наши молодые заводы, вырабатывающие детали сборных домов, уже в 1948 году обеспечить своей продукцией строительство примерно 3 миллионов кв. метров жилой площади» (Аркадьев М.А. «О жилищном строительстве в СССР, М., 1949, стр.64 - 65).
Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР 1957 года «О развитии жилищного строительства в СССР». Медленно внедряются прогрессивные сборные конструкции заводского изготовления. Недостаточно применяются крупно-блочные и крупно-панельные конструкции и облегченные кирпичные кладки, отстает развитие заводского стандартного домостроения. Жилищное строительство в сельской местности также отстает от потребностей, что является следствием неудовлетворительной организации сельского строительства и его слабой производственно - технической базой. Далеко не во всех колхозах имеются постоянные строительные бригады, мало создано межколхозных строительных организаций и предприятий... (Что-то до боли знакомое!)