Куда качнутся цены?

Возникший после 24 февраля экономический кризис серьёзно сказался, в том числе, и на российском рынке недвижимости. При этом опыт прошлых кризисов показывает, что цены на жилую недвижимость в период сильных экономических потрясений ведут себя схожим образом.

Сразу же за триггером, который инициировал обвал экономики – обычно следует краткосрочный всплеск интереса к жилой недвижимости. Это происходит по двум основным причинам.

Прежде всего, под давлением происходящих тревожных событий финальное решение о покупке принимают те люди, которые были намерены купить недвижимость, но по каким-то причинам не спешили совершить сделку.

Есть также и другая категория покупателей. Традиционно в нашей стране жилая недвижимость считается одним из самых надёжных способов инвестирования. Пусть это и не самая доходная инвестиция, однако она гарантированно сбережёт вложенные накопления. А при желании – позволит также получать и ежемесячную ренту.

Поэтому после 24 февраля на рынок жилой недвижимости вышли ещё и испуганные владельцы рублёвых сбережений, котором нужно было обезопасить свои накопления через покупку недвижимости.

Всё это вызвало всплеск покупательского спроса на рынке в конце февраля – начале марта этого года. Однако этот спрос быстро сошёл на нет, к тому же в последний день февраля Центральный Банк РФ повысил ключевую ставку до 20% годовых, что вызвало резкий рост стоимости ипотечных кредитов.

Это заметно осложнило ситуацию на рынке жилой недвижимости, потому что для покупателей цена ипотечного кредита стала запредельно высокой. В результате многие заёмщики отложили покупку недвижимости до лучших времен.

Застройщики столкнулись с резко подорожавшим фондированием, что привело к росту расходов на строительство. Также девелоперы предвидели снижение спроса на недвижимость, потому что стоимость ипотеки растёт, а потребительская уверенность населения падает из-за проблем в экономике. Редко кто отважится брать дорогой кредит на десятки лет, если нет уверенности в постоянстве своих доходов.

Эту проблему понимало и государство. Поэтому Центробанк достаточно быстро начал понижать ключевую ставку.

Кроме того, оперативно были приняты меры для поддержки строительной отрасли. Одно из важнейших решений – стимулирование спроса на недвижимость через субсидирование процентной ставки по льготным ипотечным кредитам.

Данные меры были действительно необходимы. Например, зарегистрированное Росреестром количество договоров долевого участия в апреле 2022 года в Москве было на 35,5% меньше, чем в апреле 2021-го. Очевидно, в ситуации столь глубокого падения нужна помощь государства для стабилизации отрасти.

И принятые российскими властями меры оживили спрос. По информации аналитической компании Frank RG, в мае 2022 года суммарный объём выданных ипотечных кредитов вырос на 78,5% по отношению к апрелю 2022-го.

А что же сейчас происходит с ценами на жилую недвижимость? Впервые за минувшие два с половиной года Сбербанк зафиксировал снижение стоимости квадратного метра в столичных новостройках. Пусть это весьма незначительное снижение – квадратный метр подешевел в мае всего на 1,5%, однако мы наблюдаем удешевление новостроек в Москве.

Похожая ситуация и в Подмосковье. По данным портала «Индикаторы рынка недвижимости», в июне 2022 года средняя стоимость квадратного метра в Московской области подешевела на 1,3%.

В регионах ситуация иная. В Екатеринбурге цены на первичку и вторичку плавно растут. Там квадратный метр в новостройках за минувший квартал подорожал на 6,69%, а вторичное жильё в среднем выросло в цене на 1% за последние три месяца. Схожая ситуация и в Уфе.

При этом региональные девелоперы опасаются, что спрос на новостройки будет падать. И я с ними согласен. Да, льготная ставка по ипотеке снижается. Однако потребители настроены пессимистично.

По официальным данным Росстата, индекс потребительской уверенности россиян во втором квартале текущего года снизился к первому кварталу на 10%. Индекс ожидаемых изменений экономической ситуации в России на краткосрочную перспективу во втором квартале также снизился, по сравнению с первым кварталом.

Эти цифры говорят о том, что людей беспокоит их экономическое будущее. В данной ситуации домохозяйства совсем не склонны брать крупные кредиты. Кроме того, многие потенциальные покупатели понимают, что спрос на недвижимость будет падать, а значит, и цены начнут снижаться. Это снижение цен мы уже видим на рынке недвижимости в Московском регионе.

Значит, потенциальные покупатели займут выжидательную позицию, и не будут пока выходить на рынок. Что ещё больше подстегнёт снижение цен. Но это лишь предположение. Думаю, что нынешней осенью мы увидим, каким будет тренд стоимости жилья на ближайшие несколько лет…

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!