Доходные МКД

Недавно в офисе Саморегулируемой организации Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга» (СРО А «Объединение строителей СПб») состоялся круглый стол на тему «Проектное финансирование в условиях меняющейся реальности». Модератором мероприятия выступил генеральный директор СРО Алексей Белоусов.

Эта встреча состоялась далеко не случайно, ведь после завершения программы льготного ипотечного кредитования в условиях высокой ключевой ставки у строителей не только города на Неве, но и всей страны вызывает озабоченность рентабельность их бизнеса. На состоявшемся недавно круглом столе представителям крупнейших стройкомпаний свои предложения по снижению ставки в новых экономических реалиях представили менеджеры Банка ВТБ, занимающие ключевые посты кредитной организации в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Первой идеей, которую обсудили на встрече, стала траншевая ипотека. Поскольку при таком подходе заёмщик получает кредит по частям, то сумма процентных платежей для покупателя недвижимости за весь период кредитования снижается, что облегчает для него финансовые условия сделки. Банк предлагает продукт с количеством траншей от двух и выше, первый платёж может быть равен 100 рублям, максимальный период выборки траншей составляет три года с момента подписания кредитного договора.

Второе предложение банкиров для застройщиков – это комбо-ипотека. Подобный продукт позволяет миксовать базовые кредитные продукты с ипотечными программами, по которым предусмотрена господдержка. Понятно, что объединение двух разных кредитов для покупки одного объекта недвижимости приводит к более низкой средневзвешенной ставке для приобретателя жилья.

Например, супруги хотели бы купить квартиру стоимостью 16 миллионов рублей в Санкт-Петербурге с привлечением 13-ти миллионов рублей кредитных средств. Одни могут оформить семейную ипотеку на сумму 12 миллионов рублей (ставка 6% годовых), и взять 1.000.000 рублей на рыночных условиях (ставка 23% годовых). Средневзвешенная ставка по такому двухкомпонентному кредиту составит 8,28% годовых.

Следующая предложенная сотрудниками банка идея – субсидирование заёмщика со стороны застройщика. Это возможное решение для клиента, желающего купить недвижимость, если он не соответствует льготным программам, желает иметь низкий взнос по кредиту на период стройки, или же стремится получить платёж комфортного размера на весь срок погашения кредита.

Минимальная ставка, до которой застройщик может снизить ставку по ипотеке с господдержкой для семей с детьми, составляет 3,5% годовых на весь срок кредитования (срок кредита должен быть не менее 20-ти лет). Для стандартной ипотеки минимальная ставка при субсидировании застройщиком составляет 12,9% на весь срок кредита, который также должен быть не короче 20-ти лет.

Проблема, которую обсуждали на встрече в Санкт-Петербурге, как и возможные решения – наверняка отражают основное содержание дискуссий между застройщиками и банкирами по всей стране. Ставка Центрального Банка РФ ринулась в небеса, ипотека на рыночных условиях стала непомерно дорогой – поэтому нужно сообща искать способы продажи построенных (или ещё возводимых) квартир.

Увы, банкирам застройщиков порадовать нечем. Привлекая кредитные ресурсы у населения под 20% годовых, они не могут кредитовать строителей под 6-7%. Поэтому их основной посыл застройщикам – дотируйте покупку квартир.

Наверное, часть застройщиков пойдёт этим путём, ведь у них есть определённая маржа между себестоимостью «квадрата» и рыночной ценой для покупателя. К тому же, идти в сторону снижения цен их могут заставить владельцы инвестиционных квартир – которые, предвидя долгий понижательный тренд (либо «боковик») на рынке жилой недвижимости, постараются «скинуть» своё жильё с изрядным дисконтом.

Большое число таких предложений на рынке заставит девелоперов «подвинуться» по цене. Но движение такое никому не нравится. К тому же, ему есть вполне объективный предел в виде себестоимости готовых «квадратов», дальше которых не пойдёшь.

Очередное заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, состоится через несколько дней. Судя по решительному настрою председателя ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной, есть немалая вероятность того, что ставка очередной раз будет повышена. Что ещё более осложнит покупку жилья в кредит.

Поэтому дискуссии банкиров с застройщиками о снижении кредитного бремени для покупателя сейчас весьма актуальны. Которые могут выйти в довольно неожиданную плоскость.

Мы знаем, что отмена программы льготного ипотечного кредитования резко подстегнула стоимость аренды жилья. Это вполне логично: людям нужно где-то жить, при невозможности купить квартиру они стремятся её арендовать.

Так может быть в таких условиях застройщики превратят свои дома в доходные? Конечно, это потребует серьёзной смены бизнес-модели, и дополнительных договорённостей с банкирами. Однако рыночный спрос на аренду жилья есть и немалый.

Дополнительным доводом «за» такое решение будет эффект масштаба: сдать в аренду подъезд-другой многоквартирного дома с точки зрения издержек застройщику будет несложно, ведь всё жильё в одной локации, его можно обслуживать небольшим штатом сотрудников. И получать арендную плату каждый месяц – что гораздо веселее, чем иметь регулярные и крупные убытки от пустого здания, квартиры в котором никто не может купить.

Только вот для банкиров возврат выданного на постройку МКД кредита в таком случае удлинится до десятков лет, и это проблема. Которую и стоит обсудить застройщикам на их совместной встрече в условиях вероятного повышения ключевой ставки ЦБ…

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!