Голосуй, когда заплатил!

Застройщик «Остров Сити» возводил многоэтажный дом в Санкт-Петербурге. Это было единое здание, которое строилось в два этапа. В конце 2018-го была сдана в эксплуатацию первая часть здания, а в декабре следующего года и вторая часть.

В начале 2020-го по инициативе управляющей компании «УК Прогресс» было проведено общее собрание собственников дома, которые решили выбрать именно эту компанию для управления своим МКД. Принятое решение было оформлено соответствующим протоколом.

Однако часть собственников жилья посчитали, что общее собрание было проведено с нарушениями норм жилищного законодательства, и подали иск в суд, требуя отменить решение о выборе управляющей компании.

В обоснование своего иска они указали, что решение об упрощённом порядке уведомления собственников о проводимых общих собраниях было принято собственниками только первой очереди строительства, а между тем, объект является единым зданием, поэтому они также имеют право определять порядок уведомления об общих собраниях.

Также они также увидели нарушение в том, что ООО «УК «Прогресс» не могла быть инициатором общего собрания собственников, поскольку не являлась управляющей компанией жилищного комплекса. Наконец, истцы посчитали, что общее собрание собственников было проведено в отсутствие кворума, и поэтому его решения неправомочны.

Суд первой инстанции отказал собственникам в удовлетворении иска. Такое же решение приняла и апелляционная инстанция. Однако истцы подали кассацию, выражая своё несогласие с оценкой доказательств наличия кворума при проведении общего собрания собственников жилья.

Всего в двух построенных очередях дома собственники владели 176.299,9 квадратных метра жилых и нежилых помещений, или же таким же количеством голов – 176.299,9. А во внеочередном собрании собственников дома, которое оспаривали истцы, приняли участие те, кто владеет 104.585,73 квадратных метра жилых и нежилых помещений, что составляло 59,32% голосов.

На этом основании апелляционный суд пришёл к выводу, что общее собрание собственников было организовано и проведено с соблюдением требований Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации.

Здесь нужно отметить, что к моменту проведения общего собрания 27.590 голосов (что составляло 15,65% кворума) принадлежали застройщику. Это суммарная площадь помещений, которые были отчуждены по договорам долевого участия в строительстве, но права на которые не были ещё зарегистрированы собственниками в установленном законом порядке.

Позиция истцов состояла в том, что застройщик не возводил помещения за счёт собственных средств, в связи с чем он не вправе представлять интересы собственников на общем собрании. Но суд счёл, что лица, принявшие от застройщика по акту приёма-передачи объекты долевого строительства, но не зарегистрировавшие права собственности, а также застройщик в отношении помещений в многоквартирном доме, не переданных иным лицам по актам приёма-передачи, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными с собственниками помещений в многоквартирном доме правами. По мнению суда, иной подход являлся бы дискриминационным в отношении застройщика.

Однако, рассмотрев дело, кассационный суд встал на сторону истцов. Суд указал, что по смыслу положений частей 1 и 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, а также его статей 45 и 46, определяющих существо общего собрания собственников как органа управления МКД, а также правила определения правомочности собрания и условия голосования, право участия в собрании предоставлено только собственникам помещений дома и лицам, принявшим от застройщика помещения в данном доме, к числу которых застройщик не относится.

На этом основании кассация отменила решение нижестоящих судов и отправила дело на новое рассмотрение.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!