План, который обратной силы не имеет. Или имеет?

В апреле 2019 года департамент имущества курортного города выдал в аренду ООО «Дельта-Стройсервис» земельный участок для строительства многоквартирного дома. В том же году компания получила градостроительный план, разрешающий многоэтажную застройку.

Долго сказка сказывается, да не скоро дело делается. Только через 4 года застройщик созрел до того, чтобы начать строительство на выделенном участке и обратился в администрацию за разрешением. Однако получил неожиданный отказ. Мэрия объяснила, что в 2021 году правила землепользования и застройки в Сочи изменились, и теперь участок расположен в границах малоэтажной жилой застройки (до 5-ти этажей). Это запрещает строить многоэтажный дом.

Суд исходил из следующего: правоотношения застройщика и органа местного самоуправления по подготовке проектной документации и выдаче разрешения на строительство возникли с момента выдачи градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), который не содержит сведений о необходимости принятия решения о комплексном развитии территории при строительстве объектов жилого назначения. На застройщика не может быть возложена обязанность соблюдать положения муниципального правового акта, принятого через два года после получения полной информации о градостроительных регламентах и ограничениях, которые надлежит соблюдать при проектировании, основываясь на информации ГПЗУ от 13 июня 2019 года. Положения Правил землепользования и застройки Сочи, предусматривающие строительство многоквартирных домов только в рамках КРТ, не подлежат применению к начавшимся до их вступления в силу правоотношениям.

В итоге Арбитражный суд Краснодарского края признал отказ и обязал мэрию повторно рассмотреть заявление о выдаче разрешения на строительство. Апелляционный и окружной суды согласились с выводами суда первой инстанции.

Чиновники, однако, проявили настойчивость и смогли доказать свою позицию в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.

Экономколлегия подтвердила право муниципалитета устанавливать ограничения. Власти Сочи в 2021 году законно запретили точечную застройку в городе. Это связано с нехваткой социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры для будущего многоквартирного дома. Такие ограничения нельзя не учитывать, а потому следует отменить решения нижестоящих судов и направить дело на пересмотр.

Принятие указанного решения обусловлено высокой плотностью населения города-курорта Сочи при остром дефиците объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры и направлено на запрет точечного строительства многоквартирных домов, поскольку такие дома не смогут быть обеспечены объектами социального и бытового назначения.

Как отмечается в материалах дела, решение № 83 предусматривает реализацию жилищного строительства через проекты комплексного развития территории жилой застройки, согласно которым застройщики должны осуществить строительство не только объектов жилого фонда, но и объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.

При этом строительство нового многоквартирного дома не может вестись без учёта перспектив последующего проживания граждан, нуждаемости их в определённых социальных объектах и разработанных муниципалитетом нормативов, направленных на обеспечение благоприятных условий проживания, гарантированных статьёй 42 Конституции Российской Федерации.

Также Экономколлегия отклонила довод о том, что информация, указанная в ГПЗУ от 13 июня 2019 года, может быть использована для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство в течение трёх лет со дня его выдачи. По мнению застройщика, ограничения на строительство многоквартирных домов в городе-курорте Сочи, предусмотренные пунктом 12.1.2 ПЗЗ Сочи (введённые в действие решением от 28 июля 2021 года № 83), не должны применяться при решении вопроса о выдаче по заявлению от 28 ноября 2022 года. Как указано в определении ВС РФ, этот вывод «сделан без учёта приведённых норм и принципов градостроительного законодательства, а также оснований, в связи с которыми данные ограничения введены».

Экономическая коллегия добавила, что застройщик вправе в будущем потребовать с администрации убытки, но не может настаивать на реализации проекта, если это нарушит законодательные нормы. Решения судов трёх инстанций были отменены, дело отправлено на повторное рассмотрение в красноярский арбитраж.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!