Три основных ИЖС-направления

Вчера состоялся очередной эфир портала «Всё о стройке», где участники во главе с очаровательной ведущей Светланой Опрышко обсудили развитие ИЖС в России. Разговор, в частности, шёл об основных изменениях законодательной базы в 2023 году, новых технологиях строительства в сегменте, проектном финансировании и ипотеке на ИЖС. Были представлены кейсы крупнейших девелоперов нашей страны.

Открывший эфир вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз акцентировал внимание на том, что развитие индивидуального жилищного строительства становится драйвером развития строительной отрасли в целом, ведь 55,69% жилья, введённого в 2022 году в России, является ИЖС. Как отметил Антон Михайлович:

Это стало результатом работы нашего Правительства в решении вопросов регулирования законодательной базы, работы общественности, и самое главное, желание людей – а это около 70-ти процентов – жить в своём доме.

Господин Мороз также напомнил, что задача развития сферы ИЖС нашла отражение в стратегических и нормативных правовых документах Российской Федерации. Так, национальный проект «Жильё и городская среда» предусматривает развитие ИЖС в качестве одного из механизмов достижения национальной цели развития страны по улучшению жилищных условий не менее 5-ти миллионов семей ежегодно, а утверждённая Правительством России инициатива «Мой частный дом» обеспечивает улучшение жилищных условий граждан путём стимулирования роста ввода объектов индивидуального домостроения.

Говоря об успехах отрасли в прошлом году, Антон Мороз поделился данными Росстата относительно рекордных объёмов жилищного строительства в 2022-м – а это 102,7 миллиона квадратных метров. Выступающий заметил, что в декабре 2022-го в процессе строительства находилось 98,6 миллиона «квадратов» жилья, что выше, чем в декабре 2020-го и 2021-го (в 2020 году данный показатель составлял 94,6 миллиона, в 2021 году – 96,4 миллиона квадратных метров). При этом на конец 2022-го показатель строительства жилья с использованием проектного финансирования составлял порядка 87,8 миллиона «квадратов» многоквартирного жилья (89% от всего объёма долевого строительства).

Однако Антон Михайлович обратил внимание на тот факт, что сейчас в стране не проданы почти 42 миллиона квадратных метров строящегося жилья, и ещё 27 миллионов «квадратов» находятся в запасе у застройщиков – продажи по ним девелоперы придерживают. Более того, добавил он, сегодня сохраняется низкий уровень «проникновения» ипотеки в сегменте ИЖС. Именно этим обстоятельствам, по мнению господина Мороза, и необходимо «уделять внимание» в 2023 году:

Переход рынка жилищного строительства на механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу привёл к снижению размера оборотных средств застройщиков в связи с невозможностью использовать деньги участников долевого строительства до окончания строительства. Это послужило фактором увеличения сроков строительства проектов комплексного устойчивого развития территорий, в том числе связанных с расселением аварийного жилья.

Поэтому в НОСТРОЙ настаивают на дальнейшей проработке вопроса о поэтапном раскрытии счетов эскроу. На первом этапе, считают в Нацобъединении, оно могло бы осуществляться только в отношении проектов КРТ при соответствующей гарантии АО «Дом.РФ» или высшего исполнительного органа власти субъекта Российской Федерации.

Более того, чтобы достичь заявленного государством показателя ежегодного ввода нового жилья в 120 миллионов квадратных метров, подчеркнул Антон Мороз, нужно более активно развивать индустриальное домостроение.

Он сообщил, что НОСТРОЙ сформировал карту производств индустриального домостроения, разбив их на три основные группы:

• домостроительные комбинаты (ДСК), производящие домокомплекты из сборного железобетона;
• ДСК, выпускающие домокомплекты из альтернативных материалов;
• производственные предприятия, работающие с металлокаркасами, позволяющими строить быстровозводимое жильё.

Вице-президент НОСТРОЙ поделился, что сегодня крупнейшие девелоперы уже принимают активное участие в развитии ИЖС, приведя в пример город Гвардейск Калининградской области, где на незастроенной территории площадью 2,48 гектара планируется реализовать первый проект ИЖС с использованием механизма КРТ – возвести 29 домов, площадки для занятия спортом, парк, бульвар и транспортную инфраструктуру. Антон Мороз считает:

В рамках реализации проектов КРТ застройщики отдают предпочтение строительству МКД, поскольку их маржинальность гораздо выше проектов застройки территорий индивидуальными жилыми домами. Принятое решение о применении механизма КРТ для строительства ИЖС в Калининградской области представляется началом положительной практики развития строительства ИЖС в рамках использования механизма комплексного развития незастроенных территорий.

В заключении Антон Михайлович подчеркнул, строительный сектор всегда находится в центре внимания граждан, бизнеса, государства:

Поддержание темпов и объёмов строительства в России и дальнейшее развитие ИЖС играет большую роль в социально-экономической политике страны. И, конечно, мы надеемся, что те застройщики, которые представят сегодня свои кейсы, внесут свою лепту в развитие ИЖС.

В процессе ответов на вопросы участников Антон Мороз поделился мнением о том, что Московская и Ленинградская области, а также Краснодарский край – три региона, в которых развитие ИЖС могло бы сейчас сыграть основную роль и где такое жильё совершенно точно востребовано:

Поэтому именно здесь следует более активно развивать политику выдачи земельных участков и особенно технических условий для них, которые обеспечат комфортное проживание на этих территориях. Но тут надо понимать, что существуют свои определённые проблемы: обеспечить индивидуальное жильё социальной инфраструктурой гораздо сложнее, нежели многоквартирный жилой дом. И здесь главное не допустить такого перегиба, когда построим большое количество ИЖС в регионе, не обеспечив его социальной инфраструктурой, и потом те люди, которые с удовольствием туда переедут на базовом этапе, особенно молодые семьи, через год-два столкнутся с проблемой обеспечения школами и детскими садами. Эта та проблема, которую нам нужно внимательно всё время отслеживать.

В продолжение темы директор юридического департамента ФСК Family Наталья Воронцова рассказала, как компания решает вопросы с инфраструктурой в своих проектах, отметив, что проблем с финансированием от банков нет.

Заместитель руководителя центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Алексей Беспоместных поделился предпочтениями покупателей загородной недвижимости. Так, чаще всего пользуются спросом дома площадью 80-100 «квадратов» и стоимостью от 5,5 до 8-ми миллионов рублей. Как правило, покупатели выбирают либо улучшенную черновую отделку, либо дом с ремонтом, чтобы сразу заехать и жить. Кроме того, наблюдается спрос на земельные участки и недорогие дачи. Из интересных тенденций рынка ИЖС спикер отметил уход от сезонности (чтобы сэкономить, загородную недвижимость всё чаще покупают зимой), и большой заход в такую «стройку» частных строителей.

Директор по развитию девелоперской группы «Хрустальный» Кристина Яковенко презентовала такие альтернативные загородные продукты, как малоэтажные квартиры, которые девелоперская группа выводит на рынок, предоставляя тем самым высокий уровень инфраструктуры и адекватную стоимость:

Мы строим типовые дома, типовое жильё. Но для того, чтобы оно было востребованным, застройщик должен обладать опытом, компетенциями и пониманием спроса потребителей… Выгодно строить, если мы дифференцируем свои затраты, ищем оптимальный набор объектов недвижимости и социальной инфраструктуры, включая это в бюджет покупки, который реально люди смогут потянуть.

Остаётся добавить, что эфиры портала «Всё о стройке» проходят при поддержке Минстроя России, Национального объединения строителей и ПроГород (Группа ВЭБ.РФ).

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!