Нелёгкая доля дольщика

Экономическая коллегия Верховного Суда РФ отменила постановление кассационного суда и подтвердила решение первых двух инстанций по делу № А41-73238/2021. Этот довольно запутанный процесс, в ходе которого одни участники банкротились, а другие неоднократно меняли название и передавали свои права, был связан с иском о передачи квартиры. Его особенностью было то, что в качестве истца выступало юридическое лицо, хотя, как известно, с 2019 года юрлица не могут иметь статус дольщиков. И всё же в итоге экономколлегия сделала исключение из правил.

История длится с 2017 года, когда компания «СК Стратегия» заключила договор долевого участия в строительстве объекта застройщика «Хайгейт». Потом права по этому договору перешли от «СК Стратегия» к «Оптима-Сервис». Дальше события развивались так.

9 августа 2018 года «Хайгейт» признали банкротом. 8 апреля 2019-го обязательства застройщика передали подмосковному Фонду защиты дольщиков. А 16 октября 2019-го требование «Оптима-Сервис» о передаче двух квартир включили в реестр.

Именно на этом этапе в деле появились нюансы – 27 июня 2019 года были подписаны поправки в закон о банкротстве, которые изменили правила банкротства застройщиков. После этой даты статус участника долевого строительства могут иметь только физические лица.

Между тем, стройка тоже сдвинулась с мёртвой точки. В марте 2020-го чиновники выдали разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В сентябре-октябре 2020-го «Оптима-Сервис» пришлось снова доплачивать за увеличение площади квартиры, а потом с согласия Фонда компания уступила свои права компании «Дом от профи». В марте 2021-го «Дом от профи» и Фонд договорились, что квартира будет сдана без отделки.

Однако и после ввода объекта в эксплуатацию, внесения всех дополнительных платежей и подписания соглашений, квартира так и не была передана «Дому от профи». Компания обратилась в суд с иском о передаче квартиры (дело № А41-73238/2021). Две инстанции удовлетворили требование.

Но Арбитражный суд Московского округа решение снова отменил. Кассация обратила внимание на вступившие в силу поправки в закон о банкротстве, которые забрали у юрлиц возможность считаться дольщиками. Из-за этого суд не признал за компанией право на компенсацию в натуральном виде и принял решение, что компенсацию за актив «Дом от профи» должен получить с застройщика деньгами с учётом позиции Конституционного суда. С учётом банкротства девелоперской компании это фактически означало, что покупателю не суждено увидеть ни своих денег, ни квартиры.

Точку в споре поставил Верховный Суд РФ, куда «Дом от профи» обратился с жалобой. Юристы истца обжаловали решение предыдущей инстанции, указав, что кассация неправильно применила новую редакцию закона о банкротстве. Новая редакция применяется в случае, если дело о банкротстве возбуждено после вступления закона 27 июня 2019 года, или если к этому дню не начаты расчёты с кредиторами третьей очереди по ранее возбужденным банкротным делам. Соответственно, в этом случае судам надо было выяснить, когда начались расчёты с кредиторами третьей очереди.

Как отмечается в материалах дела, после начала расчётов должник более не отвечает перед участниками строительства, поскольку он нашёл приемлемый для кредиторов выход из сложившейся ситуации. По этой причине пунктом 6 статьи 201.15-2 закона о банкротстве закреплено, что на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства.

В данном случае обязательства застройщика перед участниками строительства переданы правопредшественнику Фонда определением от 8 апреля 2019 года, то есть до вступления в силу закона № 151-ФЗ (27 июня 2019-го). Таким образом, исходя из пункта 17 статьи 16 данного закона, к спорным правоотношениям закон о банкротстве применяется в прежней редакции, без учёта изменений, внесённых 151-ФЗ.

Заявитель настаивает, что в момент передачи земельных участков, прав и обязанностей застройщика Фонду, расчёт с кредиторами третьей очереди считается начавшимся. Это произошло 8 апреля 2019-го – то есть, до вступления новой редакции закона в силу. А значит, к нему спорные нормы не применяются.

В итоге экономическая коллегия Верховного Суда РФ поддержала требования истца, отменив постановление кассационного суда и подтвердив решение первых двух инстанций. Впрочем, не исключено, что и на этом вся долгоиграющая история с попыткой купить квартиру не закончится, поскольку 5 июня сего года в Президиум ВС РФ по делу была подана надзорная жалоба от публично-правовой компании «Фонд развития территорий»...

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!