Пространственно-временной переход по-ностроевски

Президент Национального объединения строителей Антон Глушков не упускает случая научить мэрию города Москвы основам градостроительной политики. Не так давно Антон Николаевич в эфире телеканала Россия-1 рассказывал, как в столице следует организовать парковочные места, чтобы и волки, в смысле автовладельцы, были сыты, и несчастные пешеходы могли кое-как протиснуться между лощёными боками стальных коней.

И вот – новый эффектный выход в информационное пространство. На сей раз уже на радио Бизнес FM первое лицо НОСТРОЙ поведало, как правильно управлять зонами высотности в Москве. Что же, очень интересно, каким образом столичные проблемы видятся из далёкого Красноярска.

Информационным поводом, между прочим, стало не абы что, а Стратегия развития стройотрасли и ЖКХ России до 2035 года. Куда, кроме всего прочего, заложены не только программы стимулирования ИЖС, но и положения, которые могут быть трактованы, как попытки ограничения высотности в мегаполисах, прежде всего, в Москве. Вопрос более чем актуальный.

Первые небоскрёбы в России начали строить ещё в 2001 году, однако стабильно выводить в продажу по несколько жилых высоток в год застройщики стали лишь с 2013-го. За это время девелоперы Москвы в 30 раз увеличили объём предложения квартир и апартаментов в высотных зданиях и уникальных небоскрёбах высотой от 33-х этажей. С 2016-го объём нового предложения превышает 200 тысяч квадратных метров, и однажды, в 2018 году, девелоперы преодолели полумиллионную планку: тогда на первичном рынке города появилось 542 тысячи квадратных метров квартир и апартаментов в высотках.

Если спуститься пониже, то сейчас около половины всех «квадратов» в столичных новостройках приходится на дома от 25-ти этажей, 15% новостроек Москвы – выше 30-ти этажей (от 100 метров). Неужели теперь с гонками по вертикали придётся кончать?

Антон Николаевич, как водится, начал ответ издалека, заявив, что, обсуждая вопрос оптимальных параметров жилой застройки, специалисты в очередной раз сталкиваются с необходимостью решения двух разнонаправленных задач. С одной стороны, необходимо увеличивать доступность жилья и снижать цену квадратного метра, а с другой – обеспечить комфортные условия для жизни наших граждан, благоприятную городскую среду, что предполагает снижение этажности и плотности застройки.

Экономика девелоперских проектов такова, что стоимость многоэтажной застройки в разы меньше одноэтажной, что обусловлено экономией на строительстве инфраструктуры, на затратах на земельный участок и на самих технологиях строительства многоэтажных зданий. При этом важна не столько сама по себе этажность, сколько именно плотность застройки, которая и определяет основные экономические показатели – такие как общая и продаваемая площадь объекта, доля стоимости земли в цене квадратного метра жилья и так далее.

При снижении средней плотности застройки в Москве с 25-ти тысяч квадратных метров на гектар, например, до 20-ти тысяч квадратных метров, продаваемая площадь проекта может сократиться на 20%, доля стоимости земельного участка в цене квадратного метра увеличится на 25%. При существующих ценах на земельные участки, предназначенные для жилищного строительства, а также стоимости подключения к инженерным сетям ограничение плотности застройки в Москве неизбежно приведёт к снижению рентабельности проектов и повышению стоимости жилья.

По мнению господина Глушкова, основные резервы для снижения этажности и плотности застройки в Москве кроются в сокращении таких инвестиционных расходов, как плата за изменение вида разрешённого использования и запрета на строительство, плата за вынос сетей и за подключение к инженерным сетям:

При снижении указанных инвестиционных расходов рентабельность проектов малой и средней этажности с низкой плотностью застройки существенно увеличится. Однако в настоящее время указанные расходы, наоборот, имеют тенденцию к увеличению. Примером тому может служить постановление правительства Москвы от 19 ноября 2020 года № 2019-пп, предусматривающее увеличение платы за изменение вида разрешённого использования с установлением возможности её снижения при условии строительства мест приложения труда.

Что касается проекта Стратегии развития строительной отрасли, о ней Антон Николаевич, по вполне понятным причинам, предпочёл говорить уклончиво. Дескать, там речь идёт, в первую очередь, об ограничении неконтролируемой плотности застройки, что означает необходимость определения параметров перспективного строительства в документах градостроительного зонирования. Сейчас пока такой практики в Москве нет, и параметры разрешённого строительства определяются для новых проектов непосредственно в документах по планировке территории, что зачастую приводит к превышению средней плотности застройки в отдельных районах Москвы.

Руководитель НОСТРОЙ рассказал радиослушателям:

Наиболее оптимальными, с нашей точки зрения, являются проекты, сочетающие жилые здания разной этажности, которые предусматривают строительство одной или нескольких высотных доминант в сочетании со среднеэтажными и малоэтажными жилыми зданиями: они наиболее гармонично вписываются в городскую среду и при этом сохраняют экономическую эффективность проекта. При этом в центральных районах (за исключением исторического центра) высотная и плотная застройка – это не всегда плохо. Она позволяет городу более эффективно использовать землю и транспортную инфраструктуру, снизить нагрузку на инженерные коммуникации, а людям – проживать рядом с местом их работы. Поэтому строительство высотных многофункциональных зданий с апартаментами и арендным жильём с более высокой плотностью застройки является в центральных районах города оправданным.

В общем, НОСТРОЙ в лице его президента, как всегда, выступает за всё хорошее, против всего плохого. С одной стороны, и Стратегию одобрил, с другой – про развитие малоэтажного строительства высказался в позитивном ключе, с третьей – призвал войти в положение старших собратьев-застройщиков, которым лишние ограничения, понятно, совсем ни к чему. А главное – выступил на одной из ведущих деловых радиостанций страны! Где минутки эфирного времени, как известно, обходятся не дешевле, чем метры в элитной недвижимости. Такой вот пространственно-временной переход по-ностроевски.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!