Краудфайндинг не пройдёт!

С ликвидацией механизмов долевого строительства девелопинговые компании стали задумываться о других методах привлечения финансирования на свои объекты. Причины тому очевидны – больно уж некомфортные условиях создало новое законодательство для участников процесса, причём, как для строителей, которые деньги под свои объекты собирают, но пускать их в дело до конца стройки не могут, так и для банкиров, которые не горят желанием влезать своим рублём в высокорискованный девелопинговый бизнес. Но где ещё раздобыть денежку честному строителю?

Интересной альтернативой могли бы стать ЖСК, когда фактически под эгидой и при поддержке строительной компании будущие жильцы объединялись в свой кооператив и всем миром строили жильё. Но и эту возможность предусмотрительный законодатель обрезал с 1 июля 2019 года. Новых ЖСК создавать нельзя.

Осталась, конечно, возможность выпуска своих ценных бумаг, облигаций и акций, но условия на фондовом рынке очень серьёзные, и позволить себе такую роскошь могут только крупные киты, такие как Группа ЛСР, ПИК или ИНГРАД. Небольшому и среднему бизнесу здесь остаётся только вздыхать с белой или не очень завистью. С одним подъёмным краном и двумя бригадами на IPO не выйдешь.

Ещё одна интересная возможность, с помощью которой можно было бы привлечь деньжат населения в строительную отрасль, мог бы стать краудфайндинг. Под этим термином понимают привлечение инвестиций с использованием цифровых платформ для реализации различных проектов. Чаще всего по такой схеме изыскивают финансирование для высокотехнологических стартапов, но чем строительная отрасль хуже того же IT? Тем более, что законодательная база для такой работы уже начала формироваться.

Федеральный закон о привлечении инвестиций с использованием инвестплатформ Госдума приняла ещё летом 2019 года. Согласно ему, краудфандинг может осуществляться через предоставление займов, приобретение ценных бумаг или утилитарных цифровых прав. Однако строительное сообщество не долго радовалось открывшейся лазейке.

По итогам первого чтения сообщество активно обсуждало возможное использование инструмента в качестве привлечения средств, в том числе дольщиков, – для строительных проектов. Но ко второму чтению строителей вновь отрезали от потенциальных инвесторов. В статье 8 закона появилось дополнение, в котором было прямо указано, что цифровыми правами не могут быть права требования имущества, право на которое подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению. То есть возможность вложиться и получить взамен жильё была исключена.

Более того, разработчики прямо указали, что ограничение было сделано для невозможности обхода застройщиками 214-ФЗ, поправками в который в прошлом году был введён переход отрасли на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Дескать, применение закона о краудфандинге позволило бы застройщику пользоваться денежными средствами дольщиков до фактического завершения строительства, а также существенным образом ограничивало бы их в правах, в том числе в части обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств.

И чтобы дополнительно лишить возможности проводить через краудфайндинговые механизмы какие-то серьёзные суммы, в закон было ещё и внесено ограничение на максимальный размер инвестиций от одного лица в год в 600 тысяч рублей. Таким образом, была окончательно пресечена возможность финансирования строительных проектов таким способом.

Иными словами, российские законотворцы приложили воистину титанические усилия, чтобы не допустить никаких механизмов инвестирования строительной отрасли, помимо прямой работы с банками. И сделали всё от них зависящее, чтобы строитель и потенциальный частный инвестор никак не могли бы обойти банкира, который радушно ждёт и того, и другого, готовый собрать денежки вначале со строителей, а потом с ипотечных заёмщиков.

Получается довольно странная ситуация. С одной стороны, экономисты отмечают рост накоплений. Так, Росстат в прошлом году сообщал о росте накоплений населения России в 2018 году на 9,4% по сравнению с 2017 годом, до 33,6 триллиона рублей, из которых две трети (22,3 триллиона рублей) хранится в банках. Между тем, строительная отрасль страдает от падения спроса и не может добиться привлечения средств.

Свои резоны у федеральных властей, разумеется, есть. Очевидно, что любые виды привлечения частных инвестиций станут раем для многочисленных мошенников, контролировать и ловить которых придётся государственным органам. И именно к государству придут жаловаться многочисленные незадачливые «инвесторы», выгодно вложившие денежки в очередную сомнительную операцию и требующие срочно вернуть их, под угрозой перекрытия трасс, пикетов и голодовок.

Представители сообщества смотрят на ситуацию философски. По мнению главы СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексея Белоусова, которое он высказал в интервью Фонтанке, инструмент краудфайндинга вполне мог бы привлекать инвесторов, которых интересует дополнительный доход, а не жильё. По его словам, для этого необходимы три условия.

Первое – принятие закона, который определял бы порядок формирования собственно денежной массы, которую можно использовать для реализации проекта, собирая деньги с граждан. Пока такого закона нет, но с учётом перехода к цифровой экономике, рано или поздно он должен появиться. Во-вторых, необходимы поправки в федеральный закон «О долевом строительстве», которые бы позволили на эти деньги, собранные с граждан, строить. И третье – предстоит в принципе повысить доверие к такого рода инвестированию. Российские граждане, наигравшиеся в МММ, «Хопёр-инвесты» и пирамиду биткоинов с осторожностью относятся ко всем видам инвестирования.

Между тем, на Западе краудфайндинг крайне популярен и используется во многих сферах. Причиной тому проработанное законодательство и более высокая инвестиционная культура, как бизнеса, так и населения. В России пока речь идёт исключительно о реализации единичных творческих проектов и сравнительно скромных объёмах финансирования. Произойдёт ли переход к массовым проектам проектами крупных компаний, в том числе и инвестиционно-строительных – зависит от государственной политики и изменений в законодательстве.

Впрочем, с учётом последних анонсированных главой государства революционных реформ, строителям грех жаловаться. Сотни миллиардов, которые будут выделены на демографические программы в большинстве своём пойдут именно на решение жилищных проблем и финансирование строительного комплекса. Так что и без всякого краудфайндинга без работы российский строитель не останется.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!