Комиссия Общественного совета при Минстрое России изучила состояние эскроу-счетов и показала, как кредитные организации получают сверхдоходы за счёт строителей
В главном строительном ведомстве несколько дней назад состоялось заседание комиссии Общественного совета при Минстрое России по проектному финансированию и финансовым продуктам под председательством Михаила Бузулуцкого. О делах финансовых докладывал вице-президент Национального объединения строителей, эксперт комиссии Антон Мороз. Они оказались не так уж и плохи, как любят рассказывать девелоперы в СМИ и на общественных мероприятиях.
Антон Михайлович отметил, что портфель проектного финансирования жилищного строительства в 2025 году вырос на 24%, достигнув 10,2 триллиона рублей. Объёмы средств на счетах эскроу подросли на 11% и составляют рекордных 5,5 триллиона. Застройщики и банки заинтересованы в проектном финансировании, но его экономическая эффективность и прозрачность, по мнению эксперта, требуют улучшения. Стоимость банковского сопровождения формируется не только процентной ставкой, но и комиссиями, которые часто скрыты от застройщиков.
Банковские накрутки могут достигать 7-11,5% от суммы финансирования, которые, в итоге, приходится оплачивать из своего кошелька конечным клиентам. Таким образом, банкиры зарабатывают на покупателях квартир дважды – вначале получая комиссионные от обслуживания эскроу-счетов, а затем ипотечные проценты.
В качестве ответной меры предлагается нормативно закрепить перечень допустимых комиссий и установить их верхнюю границу для сдерживания роста стоимости финансирования. Также необходимо обязать банки предоставлять полную информацию о структуре и размере комиссий на этапе заключения кредитного договора, что повысит прозрачность рынка и конкуренцию. Господин Мороз резюмировал:
Реализация предложенных мер позволит снизить издержки застройщиков, повысить устойчивость строительных проектов и в итоге окажет положительное влияние на доступность жилья для граждан.
Второй вопрос, который рассмотрели участники встречи, также был посвящён эффективности использования эскроу-счетов. Исполняющий обязанности руководителя комиссии Михаил Бузулуцкий представил законопроект, который устанавливает механизм экономического стимулирования застройщика при превышении остатков средств на счетах эскроу над объёмом проектного кредитования.
По мнению девелоперов, за пять лет проектного финансирования выявлен дисбаланс выгод между участниками. Банки применяют разные ставки в зависимости от покрытия кредита средствами на счетах эскроу. В начале проекта «ключевая ставка + 3-5%». Существенное снижение ставки происходит при покрытии 100%, через 1,5-2 года. Ставка 0,01-3% применяется при покрытии 120-140% и выше. На сумму превышения средств на счетах эскроу проценты не начисляются, что позволяет банкам получать доход, не распределяя его между застройщиками и гражданами. Это удорожает строительство, замедляет запуск проектов и повышает цены на жильё.
Предлагаемый проект федерального закона направлен на перераспределение доходности в пользу застройщиков за счёт начисления процентов на суммы превышения на счетах эскроу. Это улучшит распределение рисков и доходности, снизит себестоимость строительства, ускорит запуск проектов и увеличит объёмы ввода жилья. Проект детально проработан и будет представлен председателю Общественного совета при Минстрое России Сергею Степашину.
Третья законодательная инициатива поступила, как ни странно, со стороны самих банкиров. Точнее – от одного строительного банка. Руководитель подразделения «Продукты проектного финансирования и кредитные продукты» ПАО «Банк ДОМ.РФ» Ольга Путимцева также предложила проект изменений в 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» для развития и масштабирования механизма. Подробностей не сообщается, но госпожа Путимцева уверяет, что практика применения этого закона выявила ряд «тонких мест», которые и должны устранить данные поправки. Предложение будет проработано экспертами комиссии и вновь вынесено на обсуждение в рамках следующих заседаний.
Таким образом, можно сделать очевидные выводы – режим отмены долевого строительства и перехода на проектное финансирования оказался крайне выгоден для банковской системы, которая и получила все бонусы от его внедрения. Во-первых, это очевидная возможность держать на эскроу-счетах колоссальные средства девелоперских компаний, на которые не начисляются проценты – то есть, фактически банки получают от строителей и их клиентов беспроцентное кредитования своего бизнеса. Во-вторых, банкиры придумали немало ухищрений, чтобы дополнительно подзаработать на деятельности застройщиков, включая и финансирование льготных программ от государства, и многочисленные комиссии, и доступ к «внутренней кухне» строительных компаний.
Осталось узнать, сможет ли Минстрой и строительное сообщество победить банковское лобби и укоротить аппетиты тружеников депозита и аннуитета.
Искренне Ваш,
За-Строй.РФ
Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 
При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!