Ипотечный пузырь, соломинка и лапоть

Динамика цен на жильё продолжает живо интересовать всех россиян. Во-первых, потому что у нас добрая половины экономики прямо или косвенно завязана на строительную отрасль. Во-вторых, нет такого обладателя недвижимости, который не хотел бы стать обладателем несколько более комфортабельной недвижимости. И, наконец, в-третьих, в силу серьёзного мультипликативного эффекта жилищная отрасль влияет практически на все остальные.

Напомним, что с обрушения ипотечных рынков в США начался зловещий кризис 2008 года, надолго обваливший мировую экономику. А ранее, в 1986-ом аналогичный рецепт отведала японская экономика, затем более двух десятков лет восстанавливалась от падения жилищного и фондового рынка. Что ожидает Россию? Не секрет, что и сытые 2000-е, и относительно комфортны 2010-е Правительство действовало по одной и той же работоспособной схеме, закачивая полученные за счёт «трубы» экспортные денежки в экономику именно через строительную отрасль.

Многочисленные ипотечные программы, квартирные сертификаты, маткапиталы, льготы для молодых семей, с одной стороны, были призваны решить жилищные проблемы населения, но, что гораздо важнее, – вливали денежки в реальный сектор. Стройка тянула стройиндустрию, машиностроение, коммуналку и кучу сопутствующих отраслей.

Разумеется, при этом приходилось решать головоломную задачу баланса между спросом и предложением, чтобы удешевление кредитов не приводило к банальному росту ценников и безудержной спекуляции. Решали её тоже вполне понятным образом, за счёт стимулирования массовой застройки, без особой оглядки на инфраструктуру и качество. Девелоперские компании энергично лепили 25-этажные человейники посреди автострад и с нулевой социалкой, а получатели кредитов не менее энергично расхватывали «квадраты» в этих городах мечты.

Судя по последним заявлениям, прозвучавших на самом верху, такая экономическая модель власти вполне устраивает, и ломать её не будут. Продолжится курс на удвоение метража к 2035 году, с теми же самыми инструментами – льготными ипотеками и маткапиталами.

Однако рынок явно лихорадит. Невзирая на все финансовые вливания, ценники на жильё растут при падающем спросе. Девелоперы кивают на возрастающие издержки и переписывают ценники. Молодые семьи выворачивают пустые карманы и явно не горят желанием влезать в новые кредиты. А такое неприятное сочетание факторов как раз и означает проблемы – уже построенные «квадраты» девать будет некуда, при том, что в планах новые уходящие до горизонта ряды человейников. Пузырь пыхтит и тяжело дышит раздувшимися боками.

Власти не хотят и слышать про то, чтобы сдуть его по-тихому и продолжают настойчиво накачивать бедолагу через всё ту же бюджетную соломинку.

За прогнозы уселись уже не только биологические эксперты, но и искусственный интеллект. В качествен технопророка выступил некто Алексей Гальцев, основатель IT-компании «Реалист» (Realiste). Принадлежащая компании нейронная сеть пришла к выводу, что всё будет хорошо. Ноябрь 2021-го станет концом «рынка продавца» и началом «рынка покупателя». Цены на недвижимость замрут на какое-то время, а уже к ноябрю этого года россияне перестанут покупать жильё по завышенным ценам. Рынок подойдёт к своему развороту, продавцы и девелоперы пойдут на уступки и можно будет получить скидку в 10% или даже 15%. Господин Гальцев заявил:

В таком случае есть реальный шанс, что рыночная цена на недвижимость в некоторых районах крупных городов опустится на 30 процентов в течение следующего за этой точкой года (с ноября 2021-го до ноября 2022 года).

Оптимизм, это, конечно, позитивное свойство характера. Но вот насколько можно верить в данном случае искусственному разуму? Что там закладывали в качестве исходных данных программисты компании «Реалист» и как работает их математическая модель, никто не знает. Приходится верить на слово. И это при том, что другие эксперты настроены уже менее жизнерадостно.

Например, президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус высказала мнение, что россияне в целом уже потратили на покупку жилья почти все имеющиеся финансовые резервы. Поэтому платёжеспособный массовый спрос почти исчерпан. Пока он держится за счёт инвестиционной составляющей.

Рост цен уже достиг максимальных значений и зафиксировался на предельно высоком уровне. При средней реальной зарплате в России на уровне 45-55-ти тысяч рублей, «квадрат» жилья в целом по стране стоит более, чем вдвое, а в Москве и вовсе вчетверо и даже впятеро дороже. По итогам 2020 года средняя цена «квадрата» в стране подскочила примерно до 137-ми тысяч рублей, а в Москве к марту 2021 года квадратный метр только в категориях «эконом» и «комфорт» вырос в цене до 212-270-ти тысяч рублей. И вот, как резюмирует Александра Сергеевна:

При этом богаче россияне an masse не стали. Более того, по сравнению с докризисным 2013 годом реальные располагаемые доходы населения, по данным Росстата, упали более чем на 10 процентов. Понятно, что расти ценам дальше просто некуда, а гражданам физически уже негде взять денег на новые кредиты и рефинансирование старых долгов, поэтому рост цен существенно замедлился. Однако, с другой стороны, в условиях довольно высокой реальной инфляции на уровне шести процентов, нестабильности национальной валюты и продолжающегося роста цен на стройматериалы исключать дальнейший рост цен на квадратные метры в новостройках полностью нельзя.

Газета «Вечерний Оренбург» приводит слова первого заместителя регионального минстроя Оренбургской области Ольги Мищеряковой:

Эта тенденция затронула все регионы. Значительное удорожание металлопроката и стройматериалов, нехватка иностранной рабочей силы естественно привели к удорожанию квадратных метров. В Оренбургской области всегда были одни из самых низких цен на жильё не только в Приволжском федеральном округе, но и в России. Сегодня же мы наблюдаем повышение цен. В текущем году, впервые за всю историю мониторинга минстроем этого показателя с 2006 года, стоимость жилья на первичном рынке превысила стоимость вторичного жилья.

С прошлого года рост цены в городе Оренбурге, где строится 90% многоквартирного жилья области, составил от 25% до 30%. Несмотря на высокие темпы ипотечного кредитования за счёт дешёвых кредитов на жильё, сегодня уже налицо явное снижение покупательной способности населения. Чиновница осторожно высказалась, что, возможно, со временем произойдёт адаптация, продавцы и покупатели придут к единому знаменателю и продажи восстановятся. Но пока эта ситуация негативно сказывается на строительной индустрии в регионе. У трети застройщиков и подрядных организаций ухудшается финансовое положение.

И даже вездесущий блогер Антон Мороз, по совместительству работающий вице-президентом НОСТРОЙ, высказался на страницах «Российской газеты» в скептическом ключе:

Сегодня все проекты жилищного строительства, которые реализуются на стадии строительства, финансируются исключительно банками в рамках проектного финансирования с размещением средств дольщиков на счетах эскроу. Это предполагает полный контроль со стороны банка как расходов, так и цен продаж. Если банк увидит, что цены продаж не обеспечивают необходимый уровень доходности проекта, это будет воспринято банком как риск невозврата займа, и он назначит соответствующую проверку с приостановкой финансирования текущих работ. Более того, искусственное сдерживание цен застройщиком может быть воспринято как демпинг, что также обернётся для застройщика негативными последствиями.

Таким образом, пока единого серьёзного анализа по жилищному рынку и строительной отрасли никто предложить не может. Каждый из участников, глядя со своей колокольни, жалуется на свои проблемы. Потенциальные покупатели – на рост цен, застройщики – на подорожание металла, банки – на инвестиционные риски, чиновники – на срыв госзакупок… Возможно, общую картину видит федеральный центр, но рассказывать про неё широкой публике не торопится. А внизу всё как в старой сказочке про пузырь, соломинку и лапоть, которые так и не смогли перейти к конструктивному сотрудничеству.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!