Вторичка – колом, или Перевернутый рынок

На моём профессиональном веку это уже четвёртый экономический кризис в нашей стране. Помню, как в 1998-ом цены понеслись вниз. И буквально за несколько месяцев цена однокомнатной питерской «хрущёвки» упала с 12.000$ до 8.000$. То есть, более, чем на 30%. Тогда, конечно, новостроек практически не было. Предложение было ограничено, и поэтому уже к лету 1999 года рынок практически восстановился.

В 2008-ом всё было по-другому. Рынок долго не мог поверить, что бурный рост 2005-2007 годов прошёл, а мировой финансовый кризис существенно сказался на экономике нашей страны. Поэтому цены поползли вниз лишь в начале 2009 года. Падение составило 15-20% в рублях и 30-35% в долларах. Но, к счастью, в тот момент рынок полностью перешёл на рубли. В этот раз пострадал и набиравший обороты первичный рынок недвижимости. Многие застройщики отошли кредитовавшим их банкам, немало обанкротились. Восстановление рынка началось только к 2011 году.

Кризис 2014-го был внутриполитическим и чисто российским. Резкое падение курса рубля, международные санкции сначала вызвали панический спрос на недвижимость, а через пару месяцев резкое падение и спроса, и цен. Цены на первичном рынке отыграли падение лишь к 2017 году.

И вот 2022-й. После бурного роста 2019-2021 годов, конечно, мы ждали охлаждения и стабилизации, но началось то, что никто не мог ожидать. С конца февраля начался сильный обвал рубля (да и не только), что опять привело к панике на рынке недвижимости. Наш народ имеет устойчивый менталитет, считая недвижимость единственным спасением от всего. Плюс банки сократили сроки одобрения по старым, низким ставкам (так как ЦБ поднял ключевую ставку до 24%). И люди мели всё, лишь бы успеть купить. Также те, у кого были вклады, резко их сняли и побежали покупать всё подряд. Март и половина апреля прошли, как в ураган. Покупатели хотели купить, но продавцы тоже подверглись панике и задрали цены. Включая застройщиков. Некоторые сделали их просто заградительными, чтобы народ просто перестал покупать.

В середине апреля рынок встал! У застройщиков в несколько раз упали продажи. Количество выданной ипотеки сократилось в разы. Ставка по льготной ипотеке выросла до 8-9%. Осталась семейная под 4-5%. Центробанк сделал попытку оживить рынок, подняв сумму по льготной ипотеке на первичном рынке с 3-х миллионов рублей до 12-ти миллионов в Москве и Санкт-Петербурге, а также опустив ставку рефинансирования до 14%. Это не особо помогло. Через некоторое время ЦБ провёл внеочередное заседание и снизил ставку до 11%.

В это время «вторичка» стала колом! Брать ипотеку под 24%, а потом даже под 14% годовых никто не захотел. Застройщики забили тревогу, но снижать цену им не позволила гордость. И тогда они стали субсидировать ставки банков на ипотеку. Началась гонка кто меньше. 3, 2, 1% годовых на 2-3-5 лет! Ну и дошло до ставки 0,1-0,3% годовых на весь срок кредитования!

Брошенный на произвол судьбы вторичный рынок недвижимости стал скорее мёртв, чем жив. Ему-то российское Правительство помогать не собиралось. Покупатели с наличкой потирали руки в предвкушении распродажи! И они её дождались. Конечно, количество объектов в продаже сократилось, на рынке остались те, кому реально надо продать. То есть очень мотивированные собственники. А они готовы торговаться.

К чему мы пришли на начало июня 2022 года. «Первичка» кое-как жива при поддержке государства. «Вторичка» плавно снижается. Хотя эконом класс снижается достаточно сильно. Пример. Переговоры с продавцом в начале мая. Судя по ЦИАН, квартира стоила 6 миллионов рублей. Моя оценка 5,8 миллиона максимум. В конце мая встречаемся с продавцом на подписание договора, и я не могу ему гарантировать даже 4,8 миллиона рублей! Но если вы откроете ЦИАН – кладбище непроданных объектов, то увидите, что она стоит 5,5 миллиона минимум.

В общем, пока ничего хорошего для продавцов «вторички», и переуступок на первичном рынке не светит. Будем посмотреть.

Сейчас как никогда надо быть очень осторожным при покупке и продаже недвижимости. Поэтому, обращайтесь к профессионалам!

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!