Вторичка – колом, или Перевернутый рынок

Обсуждение: 13
4279
Дмитрий Краснощёков

Автор:

Риэлтор, специалист рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга с многолетним стажем.

Как экономический кризис 2022 года отражается на рынке российской недвижимости

На моём профессиональном веку это уже четвёртый экономический кризис в нашей стране. Помню, как в 1998-ом цены понеслись вниз. И буквально за несколько месяцев цена однокомнатной питерской «хрущёвки» упала с 12.000$ до 8.000$. То есть, более, чем на 30%. Тогда, конечно, новостроек практически не было. Предложение было ограничено, и поэтому уже к лету 1999 года рынок практически восстановился.

В 2008-ом всё было по-другому. Рынок долго не мог поверить, что бурный рост 2005-2007 годов прошёл, а мировой финансовый кризис существенно сказался на экономике нашей страны. Поэтому цены поползли вниз лишь в начале 2009 года. Падение составило 15-20% в рублях и 30-35% в долларах. Но, к счастью, в тот момент рынок полностью перешёл на рубли. В этот раз пострадал и набиравший обороты первичный рынок недвижимости. Многие застройщики отошли кредитовавшим их банкам, немало обанкротились. Восстановление рынка началось только к 2011 году.

Кризис 2014-го был внутриполитическим и чисто российским. Резкое падение курса рубля, международные санкции сначала вызвали панический спрос на недвижимость, а через пару месяцев резкое падение и спроса, и цен. Цены на первичном рынке отыграли падение лишь к 2017 году.

И вот 2022-й. После бурного роста 2019-2021 годов, конечно, мы ждали охлаждения и стабилизации, но началось то, что никто не мог ожидать. С конца февраля начался сильный обвал рубля (да и не только), что опять привело к панике на рынке недвижимости. Наш народ имеет устойчивый менталитет, считая недвижимость единственным спасением от всего. Плюс банки сократили сроки одобрения по старым, низким ставкам (так как ЦБ поднял ключевую ставку до 24%). И люди мели всё, лишь бы успеть купить. Также те, у кого были вклады, резко их сняли и побежали покупать всё подряд. Март и половина апреля прошли, как в ураган. Покупатели хотели купить, но продавцы тоже подверглись панике и задрали цены. Включая застройщиков. Некоторые сделали их просто заградительными, чтобы народ просто перестал покупать.

В середине апреля рынок встал! У застройщиков в несколько раз упали продажи. Количество выданной ипотеки сократилось в разы. Ставка по льготной ипотеке выросла до 8-9%. Осталась семейная под 4-5%. Центробанк сделал попытку оживить рынок, подняв сумму по льготной ипотеке на первичном рынке с 3-х миллионов рублей до 12-ти миллионов в Москве и Санкт-Петербурге, а также опустив ставку рефинансирования до 14%. Это не особо помогло. Через некоторое время ЦБ провёл внеочередное заседание и снизил ставку до 11%.

В это время «вторичка» стала колом! Брать ипотеку под 24%, а потом даже под 14% годовых никто не захотел. Застройщики забили тревогу, но снижать цену им не позволила гордость. И тогда они стали субсидировать ставки банков на ипотеку. Началась гонка кто меньше. 3, 2, 1% годовых на 2-3-5 лет! Ну и дошло до ставки 0,1-0,3% годовых на весь срок кредитования!

Брошенный на произвол судьбы вторичный рынок недвижимости стал скорее мёртв, чем жив. Ему-то российское Правительство помогать не собиралось. Покупатели с наличкой потирали руки в предвкушении распродажи! И они её дождались. Конечно, количество объектов в продаже сократилось, на рынке остались те, кому реально надо продать. То есть очень мотивированные собственники. А они готовы торговаться.

К чему мы пришли на начало июня 2022 года. «Первичка» кое-как жива при поддержке государства. «Вторичка» плавно снижается. Хотя эконом класс снижается достаточно сильно. Пример. Переговоры с продавцом в начале мая. Судя по ЦИАН, квартира стоила 6 миллионов рублей. Моя оценка 5,8 миллиона максимум. В конце мая встречаемся с продавцом на подписание договора, и я не могу ему гарантировать даже 4,8 миллиона рублей! Но если вы откроете ЦИАН – кладбище непроданных объектов, то увидите, что она стоит 5,5 миллиона минимум.

В общем, пока ничего хорошего для продавцов «вторички», и переуступок на первичном рынке не светит. Будем посмотреть.

Сейчас как никогда надо быть очень осторожным при покупке и продаже недвижимости. Поэтому, обращайтесь к профессионалам!

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!

06.06.22 в 13:49
Оценка статьи:
Средняя оценка 5 из 5 | Основано на 4 оценках пользователей
  • Doctor-LAW
    Doctor-LAW 06.06.2022 в 14:07 пишет:

    А можно ли спросить у автора пояснение: почему "ЦИАН – кладбище непроданных объектов"? В каком смысле?

    Ответить
    • Полианна
      Полианна 06.06.2022 в 15:02 отвечает пользователю: @Doctor-LAW

      Я думаю автор говорит именно об обстановке сейчас... Спроса нет, поэтому и "кладбище"...

      Ответить
      Дмитрий Краснощёков
      Дмитрий Краснощёков 06.06.2022 в 15:24 отвечает пользователю: @Doctor-LAW

      если квартира интересна рынку, то она уходит за 1-2 недели. А на циан объекты позиционируются месяцами. Вот потому и кладбище

      Ответить
      Doctor-LAW
      Doctor-LAW 06.06.2022 в 16:06 отвечает пользователю: @Дмитрий Краснощёков

      Дмитрий, Вы назвали ЦИАН "кладбищем непроданных объектов", имея в виду, что есть иные, более прогрессивные, на Ваш взгляд, площадки для продаж??? Поделитесь секретом...

      Если же речь просто об интересе к объекту недвижимости или об его отсутствии, то при чём тут тогда ЦИАН, как кладбище? Всё-таки мне показалось, что Вы что-то имеете против ЦИАНа... Хотя это признанная площадка у всех профи. Остальные все вторичны.

      Ответить
      Анфиса
      Анфиса 06.06.2022 в 16:59 отвечает пользователю: @Doctor-LAW

      каждый риэлтор вправе выбирать себе живые площадки :)

      Ответить
      Doctor-LAW
      Doctor-LAW 06.06.2022 в 19:42 отвечает пользователю: @Анфиса

      Анфиса, а какие "живые"? Может быть Вы мне поведаете? Кого не спрошу, все ЦИАНом пользуются и довольны... И я тоже ЦИАНом. Может быть мы - лохи, и есть более продвинутые места?

      Ответить
      Анфиса
      Анфиса 07.06.2022 в 08:49 отвечает пользователю: @Doctor-LAW

      авито, юла, реалти меил, домофонд, региональные сайты

      окей, гугл подскажет ;)

      Ответить
    Полианна
    Полианна 06.06.2022 в 15:01 пишет:

    Спасибо, конечно, за материал, но вывод то очевидный, чтобы не было написано внутри))

    Кстати, Дмитрий, есть вопрос личного характера, но мало ли кому-то тоже будет это интересно, поэтому спрошу тут))

    Задумалась тут о покупке недвижимости на юге России по определенным обстоятельствам, а знакомый сказал, что это очень опасно. Продают квартиры в 3х этажных домах, потом выясняются проблемы с документами и дома....сносятся. При этом людям ничего не компенсируется... Такое реально есть? Или Вы не занимаетесь недвижимостью на юге России и не знаете?

    Ответить
    • Дмитрий Краснощёков
      Дмитрий Краснощёков 06.06.2022 в 15:22 отвечает пользователю: @Полианна

      да. В Сочи и прочих курортных городах очень опасно покупать. У меня есть даже знакомые риэлторы, которых кинули. Поэтому я пытаюсь туда не лезть. у меня есть знакомый хороший риэлтор, который в Краснодаре занимается продажей новых домов по цене квартиры и новостройками

      Ответить
      Полианна
      Полианна 06.06.2022 в 15:24 отвечает пользователю: @Дмитрий Краснощёков

      Вот это да... Спасибо за ответ...

      Мы дома не рассматриваем, слишком геморройная недвижимость (извините)))

      Ответить
    Иван Трышкин
    Иван Трышкин 06.06.2022 в 18:05 пишет:

    При желании деятели могут раскачать эту лодку, навести панику на людей и развить ажиотаж на недвижку!

    Ответить
    Алексей Старицын
    Алексей Старицын 07.06.2022 в 18:33 пишет:

    Особенно понравилось следующее.

    "Застройщики забили тревогу, но снижать цену им не позволила гордость."

    Ответить
САМ - АВТОР
Обратная связь – важный фактор
Александра Белоус
05.07, 11:51 1 143
Ипотека рефинансированная
Владимир Авденин
04.07, 11:49 3 430
ФКР – не голь, но на выдумки хитёр
Добрило Мастеровой
04.07, 08:56 10 551
С берёзкой за окном
Владимир Авденин
29.06, 13:47 5 1346
Земля в дефиците. И всё же…
Сергей Сошников
28.06, 13:41 1 1827
Нечего тут контролировать?!
Рассерженный Строитель
28.06, 08:47 12 1860
Квартиры buy-back
Владимир Авденин
27.06, 12:01 4 1725
Победа СРО над ФКР по статье 60.1
Добрило Мастеровой
23.06, 13:43 8 2680
Ставка ниже – кредитов больше?
Владимир Авденин
22.06, 15:06 2 2662
Валютные депозиты превратятся…
Владимир Авденин
21.06, 13:37 5 2906
Как ФКРы бьются в судах
Добрило Мастеровой
20.06, 12:06 18 3201
Спринтер не бежит марафон…
Владимир Авденин
16.06, 10:36 4 4095