Эскроу для «атомов»

Подготовленный Министерством строительства и ЖКХ РФ законопроект об использовании механизма эскроу для строительства частных домов прошёл стадию общественного обсуждения. Если ему суждено обрести силу закона, то он может вступить в силу уже с 1 марта 2024 года.

И тогда, согласно третьей статье этого законопроекта, подрядчики смогут привлекать средства граждан для строительства индивидуальных домов на принадлежащих им участках только с применением счетов эскроу. Схема финансирования будет похожа на ту, что сейчас используется при строительстве МКД на деньги дольщиков, а также индивидуальных домов в коттеджных посёлках.

Текст законопроекта довольно небольшой, занимает всего 21 страницу. Поэтому его стоит изучить руководителям небольших компаний, которые занимаются строительством частных домов в интересах индивидуальных собственников. Потому что этот текст, став законом, может сильно повлиять на деятельность и будущее небольших строительных фирм.

Изначально эскроу-счета появились, чтобы решить проблему обманутых дольщиков при строительстве многоэтажек. В целом они решили свою задачу, и поэтому позже действие эскроу-счетов было распространено на комплексные малоэтажные проекты – там, где компании среднего размера строили индивидуальные жилые дома в составе малоэтажных жилых комплексов.

Этот опыт тоже оказался удачным, и вот теперь законодатель добрался до «атомов строительного рынка», то есть взаимоотношений частного лица, желающего построить индивидуальный дом на своём участке, с подчас очень небольшой компанией (или той самой «бригадой надёжных строителей»), которая готова взяться за такую работу. Планируя нововведение, законодатель во главу угла ставит безопасность заказчика, намереваясь блокировать деньги на счёте эскроу до момента передачи подрядчиком вновь построенного дома новосёлу по акту.

Безопасность – это замечательно. Остаётся лишь понять, «за чей счёт этот банкет?», как вопрошал персонаж известного фильма. Сейчас абсолютное большинство подобных индивидуальных строек финансирует частный заказчик за счёт личных средств. Всё то время, что строится его дом, он выделяет деньги на покупку стройматериалов, оплату работы строителей и финансирует сопутствующие расходы.

Если деньги частного лица лягут на эскроу-счёт перед началом строительства, то застройщику потребуется иметь соответствующую сумму, чтобы оплатить стройку. Вряд ли у небольших компаний есть десяток-другой миллионов рублей, чтобы вложить их в постройку чужого дома.

Значит – придётся брать кредит и платить за него. Оплачивать своей маржой кредитные средства застройщик не станет, он переложит эти расходы на потребителя. В результате стоимость постройки дома для заказчика возрастёт.

Встаёт также вопрос и о возможности получить кредит для небольшой строительной компании. Часто их экономическая деятельность непрозрачна, а крупных залогов у таких компаний нет. Поэтому банк ещё крепко подумает, стоит ли давать такому застройщику кредит. А если решит вопрос положительно, то высокой процентной ставкой по кредиту компенсирует значительный риск невозврата. Что опять же скажется на цене строительства для владельца жилья.

Поэтому нововведения принесут сложности для микро-предприятий строительной отрасли. Это будет побуждать собственников таких компаний объединяться и становиться крупнее, что позволит им выстраивать конструктивный диалог с банками для получения кредитов по разумной цене, а также экономить на издержках в силу своего масштаба. Либо совсем покидать отрасль, поскольку расходы на ведение бизнеса для небольших компаний станут очень велики, и прибыль перестанет покрывать вложенные время и силы.

Несколько лет назад похожая ситуация сложилась на банковском рынке. Центральный Банк РФ, стремясь сделать финансовую систему страны более надёжной, планомерно повышал требования к капиталу банков и выполнению ими обязательных нормативов. В результате рентабельность небольших кредитных учреждений снижалась.

Поэтому появился термин «уставшие собственники банков». Они не могли получить адекватную прибыль, поэтому сдавали лицензии, либо объединялись с другими банками. Своим законопроектом Минстрой России сейчас стремится очистить строительный рынок от недобросовестных мелких игроков, и последствия обсуждаемого законопроекта будут схожими.

А для потребителей нововведение будет скорее позитивным. Потому что эскроу-счета обеспечат им безопасность, заставляя подрядчика построить и сдать качественный объект, чтобы затем получить плату за свой труд. Однако за эту безопасность потребители заплатят некоторым повышением стоимости строительства.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!