Дьявол кроется в бумагах

Согласно недавнему исследованию сервиса «ДомКлик», квартиры на вторичном рынке в России дешевле лотов в новостройках в среднем на 41%. Ценовой разрыв варьируется в зависимости от региона, но всё же стоимость квадратного метра во вторичке сегодня заметно выигрывает у нового жилья, склоняя к покупке всё больше покупателей.

При этом, заключение сделки на вторичном рынке остаётся более рискованным делом в связи со множеством юридических «подводных камней», которые необходимо учитывать при подписании документов. Как не напороться на один из них, рассказываем в нашем материале.

Существующие этапы проверки

Перед совершением сделки недвижимость и соответствующие бумаги на неё, как правило, проверяют сразу три стороны: нотариус, банк и Росреестр. На первый взгляд, эта проверка уже является достаточно тщательной, но в некоторых случаях она оказывается неполной.

Работа профессионального юриста, за которую он, кстати, несёт ответственность, включает: установление реальной воли и намерений покупателя и продавца, проверку на предмет законности сделки и ущемления прав третьих лиц (например, несовершеннолетних), удостоверение в свободном статусе квартиры (отсутствие ареста, залога и прочих обременений). В обязательном порядке нотариус выясняет основания, на которых продавец получил недвижимость, и уточняет, являются ли действия по продаже добровольными.

Схожие моменты изучают и в финансовых организациях, предоставляющих кредиты. Особое внимание банк может уделить факту приватизации жилья, проверив, не осталось ли в квартире собственников, которые отказались от приватизации и не утратили своих прав на имущество.

Проблема заключается в том, что и нотариусы, и банки не углубляются в историю недвижимости и просматривают переходы прав собственности только на 3 года назад, минуя информацию о предыдущих юридических перипетиях. А тем временем, именно в далёком прошлом могут скрываться факты, способные поставить законность новой сделки под угрозу.

На Росреестр надейся, а сам не плошай

Ограничены и критерии проверки, которую осуществляет Росреестр, ответственный за регистрацию прав собственности после подписания договора. В первую очередь, сотрудники ведомства изучат документы, необходимые для перехода прав, наличие согласия супругов и документы для погашения ипотеки, если объект в залоге у банка.

При этом они не будут проверять участников сделки и историю купли-продажи объекта. Более того, если новый договор по продаже квартиры был заверен нотариусом, Росреестр вообще не проведёт экспертизу документов, в том числе законность самого договора купли-продажи, так как это уже будет считаться ответственностью юриста.

Что может пойти не так

На каждом этапе проверки сделки третьими лицами существуют моменты, которые могут быть ими упущены или за которые проверяющие стороны попросту не несут ответственности. Конечно, очевидные нарушения они не пропустят, но, как показывает практика, чаще всего сделки признаются недействительными именно из-за мелких деталей, затерянных в истории недвижимости.

При поверхностном анализе сложно отследить перепродажу с целью мошенничества, а уж появившихся из ниоткуда наследников или выписанных из квартиры собственников бывает и вовсе невозможно обнаружить на бумаге. В связи с этим, историю недвижимости лучше изучить на максимально возможное количество лет назад.

По-прежнему, одними из наиболее рискованных остаются сделки с наследственными квартирами. Несмотря на то, что исковой срок по жилищным спорам сегодня составляет три года, это не исключает, что при появлении наследников новые собственники останутся при своём жилье. Зачастую если права предыдущего владельца при продаже были нарушены, например, по причине того, что он находился на лечении или в отъезде и не знал о проведении сделки, суд встаёт на сторону наследника. Нового покупателя попросят вернуть жильё, а в качестве компенсации выплатят лишь кадастровую стоимость объекта, что, обычно несопоставимо с его реальной рыночной ценой.

Комар носа не подточит

Доскональная проверка всех документов – дело рук самих продавцов и покупателей. Проводить самостоятельную тщательную экспертизу стоит не только для собственного спокойствия, но и для того, чтобы при возникновении судебных разбирательств получить статус, так называемого, «добросовестного» участника сделки. Если суд увидит, что одна из сторон максимально запрашивала все имеющиеся документы, в спорной ситуации инстанция встанет на её сторону.

Что можно запросить у продавца:

• письменное согласие супруга (супруги) на продажу собственности или брачный договор, даже если продавец разведён;
• справку о семейном положении из ЗАГСа;
• справки от нарколога и психиатра из государственных клиник по месту регистрации, а не из частных учреждений;
• согласие органов опеки или законного представителя, если объект принадлежит несовершеннолетнему собственнику.

Вдобавок, можно проверить:

• не находится ли человек в розыске (сайт УФССП);
• не является ли генеральным директором, как связан с юридическими лицами (сайт ФНС);
• участвует ли в иных судебных спорах (сайт ГАС Правосудие);
• имеет ли действительный паспорт (сайт МВД);
• не проходит ли процедуру банкротства (сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве);
• действительна ли нотариальная доверенность, если квартира продаётся не собственником, а его доверенным лицом (сайт Федеральной нотариальной палаты).

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!