Лендлорд-рантье спасёт нацпроект?

«Покупайте землю,

ведь её уже больше

никто не производит»

Марк Твен

Группа компаний ASG Алексея Сёмина представила премьер-министру Республики Татарстан Алексею Песошину проект развития 25,5 тысячи гектаров земель в Казанской агломерации. Огромный земельный массив предполагается освоить до 2040 года. 10,4 тысячи гектаров из указанной площади компания намерена застроить в основном жильём, торговой и социальной инфраструктурой, а на 15,1 тысячи гектаров земель сельхозугодий развивать агротуризм, фермерство и садовые общества.

Предложение интересное. На землях лендлорда в Казани и окрестностях можно построить целых 14 миллионов квадратных метров жилья. То есть этого хватит, чтобы обеспечить выполнение примерно четырёхлетних объёмов строительства в рамках нацпроекта «Жильё и комфортная среда» в Татарстане. Напомним, по нацпроекту республика должна вводить ежегодно 3,6 миллиона «квадратов» уже к 2024 году и руководство региона намерено выполнить эту задачу во чтобы то ни стало, показав тем самым пример остальной России. Главное препятствие для реализации нацпроекта – дефицит пригодных для строительства земель. Живущий во Франции долларовый миллиардер – один из немногих, у кого они ещё есть в большом количестве.

Но, как всегда, дьявол кроется в деталях. Империя месье Сёмина предложила создавать совместные предприятия с застройщиками. ASG войдёт в их капитал земельными участками. СП под залог земли получит кредит в банке. Расчёт за землю с АSG – после завершения строительства и раскрытия эскроу-счетов. Цена угодий – 12-20% от выручки, в зависимости от расположения участка и вложений в инфраструктуру.

Реакция главы правительства РТ оказалась такой: «Золотые получаются! У вас что, все земли обеспечены коммуникациями?», – поинтересовался господин Песошин. Оказалось, что дороги и инженерные коммуникации есть на землях, где прямо сейчас можно строить 900 тысяч «квадратов». Если же последовательно реализовывать земельный банк ASG, то до 2024 года реально возвести 1,8 миллиона квадратных метров, в следующую пятилетку – 4,4 миллиона, а в 2030-2040 годах – ещё 7,8 миллиона «квадратов»

Что же до цены вопроса, то в ASG называют свои расценки расчётными. Действительно, предложенный застройщикам вариант платы за землю – только после ввода жилья в эксплуатацию – имеет свои плюсы. Это позволит девелоперу разделить риски с собственником земли и не платить проценты по кредитам, которые бы понадобились на предварительный выкуп участков.

В любом случае, пока застройщик может найти землю дешевле, он вряд ли будет смотреть на земли ASG. Один из крупных девелоперов выразил мнение, что затраты на землю не должны превышать 10% стоимости недвижимости, которую построят на данной земле, хотя не исключил, что безземельный застройщик будет всерьёз рассматривать и оферту земельного банка Алексея Сёмина.

«На самом деле неважно, сколько стоит земля, – говорит эксперт. – Любой девелопер подходит к проекту с линейкой маржи – если она достаточна при цене земли хоть 30 тысяч за квадратный метр жилья, тогда проект состоится. Если недостаточна, то не о чем будет говорить». Успех проекта зависит от ряда факторов – тут и местонахождение участка, и попадание в целевую покупательскую аудиторию, и качество проекта, и стратегия ценовой политики, и прочие. В общем, при нарастании дефицита земель у ASG есть шансы реализовать свои «хотелки». Землю купят либо местные девелоперы, у которых нет на примете более дешевых участков, либо московские варяги, которые стремятся зайти на казанский рынок недвижимости.

«Земли нет, а потребность в ней есть, предложенную Сёминым цену отрегулирует рынок, – оценил предложение ASG другой крупный застройщик Казани. – Предлагать можно всё, что угодно, но на что согласятся? Кому-то везёт – покупают землю дёшево. Кому-то – нет: приобретают подороже. Многое зависит не только от места, а от того, кто, как и с кем договорится. Твёрдой цены земли, стандарта нет».

Так или иначе главный вопрос: где именно расположены владения Сёмина, которые он собирается запустить в строительный оборот? В 1990-е Алексей Владимирович толково распорядился возможностями приватизации, возглавил фонд «Образование» и начал скупать ваучеры, а на них – акции предприятий, которые никого не интересовали. Сёмина эти предприятия тоже не интересовали, однако он понял, что их здания и, главное, земля под ними рано или поздно взлетят в цене, как и сельхозугодья вокруг крупных городов. Так и вышло. С 1999-го по 2006-й годы Сёмин возглавлял комитет РТ по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению и умело конвертировал административные возможности в конкурентные преимущества бизнеса – при этом вполне легально, в соответствии с действовавшим тогда законодательством.

До 2024 года на постройку коммуникаций на землях ASG нужно 4 миллиарда рублей. В ГК Семина заявляют, что бо́льшую часть оплатят сами и через проектное банковское финансирование. ASG берёт на себя обязательства полностью подготовить земельные участки для передачи застройщикам. И такую системную задачу можно решить только на принципах государственно-частного партнёрства. Разумеется, подготовленные стройплощадки – прямой путь к увеличению темпов ввода жилья, и это серьёзный бонус для властей республики. А подготовленная инфраструктура особенно заинтересует малых и средних застройщиков, ограниченных в оборотных средствах.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна! 

(с благодарностью коллегам из газеты «Бизнес Online»)