Почему свежий отчёт ЦБ не «бьётся» с настроением строителей и зачем СРО публикует мажорные цифры финансового регулятора для своих участников, которые видят иную картину?

Несколько дней назад на сайте волгоградской Саморегулируемой организации Ассоциация «Строители Нижней Волги» (СРО Ассоциация «Строители НВ», СРО-С-299-12042019) была размещена короткая новость о том, что Центральный Банк РФ опубликовал 44-й выпуск своего регулярного обзора «Региональная экономика: комментарии ГУ Банка России». СРО привела и ссылку на этот документ, который традиционно охватывает семь макрорегионов страны, цены производителей и отдельные отраслевые сюжеты. На этот раз одна из двух врезок доклада целиком посвящена жилищному строительству.

Что отметил регулятор

Авторы доклада, экономические подразделения территориальных учреждений ЦБ, описывают рынок жилья в феврале-апреле как «стабильный» и приводят неплохие показатели. Продажи квартир в новостройках за первые четыре месяца года выросли на 8,5% в годовом выражении – это уже близко к уровню 2023-2024 годов. Запуски новых проектов многоквартирных домов прибавили 18% к январю-апрелю прошлого года и сложились вблизи средних значений двух предыдущих лет.

Не отстаёт и ипотека. Объём выдач за тот же период увеличился сразу в 1,6 раза, ипотечный портфель прибавляет по 10,5% в годовом выражении. Регулятор отмечает, что застройщики стали оптимистичнее смотреть на ближайший спрос – в условиях ожидаемого снижения рыночных ставок. Жилая площадь строящихся МКД к 1 мая впервые превысила 119 миллионов квадратных метров.

Цены, по тому же тексту, идут вверх, но не пугающе. Первичка прибавила 12,1% за год и 3,9% за квартал, вторичка – 4,5% и 1,8% соответственно. Издержки в отрасли, по версии ЦБ, стабилизируются: рост цен на стройматериалы замедлился, средняя ставка по проектному финансированию начала постепенно снижаться. Доля предприятий, считающих рост издержек ограничителем текущей деятельности, по данным мониторинга самого Банка России, опустилась с 39% в первом квартале 2025-го до 35% – в первом квартале 2026-го.

Отдельно регулятор подчёркивает структурные сдвиги. Доля «Семейной ипотеки» в общем объёме выдач за январь-апрель снизилась с 73% до 56% после ужесточения условий программы. Но рынок, как указано в докладе, «гибко перестроился»: ожил рыночный сегмент, часть спроса перетекла на вторичку, выросла доля сделок без ипотеки (около 30% всех договоров долевого участия). Активнее всего запускаются проекты на Юге и Урале; лидер по комплексному развитию территорий – Республика Адыгея с долей в 42%.

Можно утверждать, что общий тон врезки – даже не нейтральный. Это сдержанный оптимизм: ожидания застройщиков «оптимистичные», условия кредитования смягчаются, спрос устойчив, а отдельные регуляторные перекосы сглаживаются. Регулятор как бы говорит: тревожиться не о чем, ситуация управляемая, в будущее можно смотреть уверенно.

А что же говорит сама стройка?

Увы, в глазах профессионалов отрасли всё не так радужно. Платёжеспособный спрос невелик, ключевая ставка остаётся высокой, ужесточение условий оставшихся программ льготной ипотеки отсекает потенциальных заёмщиков. Сроки экспозиции объектов растут, девелоперам приходится применять сложные маркетинговые инструменты (субсидирование, рассрочки и прочее), чтобы продавать возведённые квадратные метры.

Это подтверждают и опубликованные на днях данные ЦИАН, фиксирующие обвальное падение спроса на новостройки во втором квартале 2026 года:

• Продажи рухнули на 22% относительно среднемесячных значений I квартала и на 17% по сравнению со II кварталом 2025 года. Главная причина – рынок не смог восстановиться после изменения условий семейной ипотечной программы.
• Рост цен, который ЦБ РФ фиксировал на уровне 12,1% в I квартале, во II квартале практически остановился. За три месяца квадратный метр подорожал в среднем всего на 0,2%.
• Рынок начинает затовариваться – в условиях упавшего спроса объём активного предложения за II квартал вырос на 7%. При этом девелоперы избегают массовых распродаж, удерживая средний дисконт на уровне 6%.

Разделяет тревогу и Национальное объединение строителей, которое констатирует следующее. Отрасль сталкивается с трудностями при обслуживании проектного финансирования, комбинация дорогого банковского фондирования, замедления продаж и распространения «длинных рассрочек» привела к тому, что эскроу-счета перестали наполняться с необходимой скоростью. Соотношение покрытия долга средствами на эскроу-счетах (составляющее на начало года 73%) к концу 2026 года рискует упасть до 63%.

Как следствие, банки ужесточили риск-менеджмент и стали отказывать в реструктуризации долгов. Платёжная дисциплина в отрасли ухудшилась, особенно у проектов с длительным инвестиционным циклом, высокой закредитованностью и ориентацией на массовый сегмент жилья.

Определённо, на рынке не штиль – дует как минимум очень свежий ветер, способный в перспективе стать штормовым. Бензиновый кризис, например (который к моменту публикации доклада ЦБ ещё не разразился с нынешней силой), – вполне может быть катализатором неслабой такой бури. Здесь возникает вопрос – зачем же тогда Ассоциация «Строители НВ» публикует на сайте бравурный отчёт ЦБ для своих участников?

Вряд ли этот посыл был следующим: «Ребята, вы плохо стараетесь; если у вас что-то «не айс», то смотрите прежде на себя – по отрасли в целом, как говорят, всё неплохо». Потому что сама СРО и её участники понимают, что на самом деле в стройке всё не очень хорошо – а многие скажут и жёстче.

Тогда зачем, что называется, «гусей дразнить»? Может быть, это завуалированная констатация того факта, что «прицелы сбиты» – и данные, поступающие от регулятора, не совсем точно описывают реальность? И каждому нужно держать ухо востро, чтобы, отталкиваясь от реального пульса своего бизнеса, принимать текущие решения, и строить (если это возможно) планы на тот короткий срок, куда ещё мы можем заглянуть из сегодняшнего дня – понимая при этом, что даже на небольших временных отрезках всё может резко измениться?

Или СРО имела сказать своей публикацией что-то иное? Поделитесь, пожалуйста, своим мнением в комментариях к этой статье на форуме За-Строй.РФ…

Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!