Крупнейшие российские застройщики жалуются на отсутствие финансов для достройки запланированных объектов. И осваивают механизмы вывода средств…
Нужна помощь профессионала? Опишите задачу – мы подберём нужного специалиста!
Сорван может быть каждый второй проект, сдача которых запланирована на 2026-2027 годы. На проблемы с финансированием для 59% проектов указали 52 крупнейших застройщика страны. Такие неутешительные данные приводит портал «Движение.ру» на основании собственного опроса. По словам застройщиков, для 55% новостроек не хватает денег даже на этапе котлована, а ещё для 43% проектов невозможно найти дополнительное финансирование для достройки.
Девелоперы дружно жалуются на нехватку кредитного лимита, который отпускают банки. Если раньше эта проблема решалась за счёт прямого взаимодействия строительных компаний и покупателей, то теперь главным звеном во всём инвестиционно-строительном цикле являются банки. В относительно сытые годы бюджетных денег, которые вливались в льготные ипотеки, хватало и банкиру, и строителю, то теперь до второго доходит уже куда меньше.
Так что если денежки кончились – приходится снова идти на поклон к доброму банкиру. Который, отметим, зарабатывает на строительном бизнесе даже не два, а три раза – вначале получая от государства льготные денежки и прокручивая их на своих счетах, затем кредитуя девелопера, а потом ещё, выдаивая конечных покупателей – тех самых счастливых обладателей льготной ипотеки. Не удивительно, что не фоне всеобщей стагнации отечественные ударники кредита и авуара уже четыре года подряд рапортуют о невиданных прибылях. А один из них даже удостоен звания «Героя Труда»!
При этом банковские услуги для стройки ещё и дорожают! Одновременно с этим дорожают банковские услуги. Так, рост вознаграждения банков за два года составил 64% (медианный) и 102% (средний). Доля расходов на проектное финансирование среди застройщиков выросла на 11,5% (медианная) и 12% (средняя). Понятно, что всё это повышение тоже закладывается в конечную цену квадрата. Как говорит основатель форума недвижимости «Движение» Илья Пискулин:
Исходя из требований банков, целевая цена, к которой должен стремиться застройщик для выполнения показателя LCR (Liquidity Coverage Ratio, коэффициент покрытия ликвидности), должна обеспечивать рентабельность порядка 20-ти процентов. Поэтому, чтобы упрощённо понять, как это влияет на цену квадратного метра, все банковские расходы нужно умножить на 1,2.
Застройщики всё чаще жалуются, что даже готовые объекты стоят нераспроданными. Например, в Екатеринбурге количество пустующих квартир в первичке оценивают в 65 тысяч! Это составляет четырёхлетний спрос. Однако бизнес продолжает запускать новые проекты и гонит по вертикали новые человейники. Раскрученная бизнес-модель не может ни сбавить обороты, ни предложить ничего нового.
Ухудшение финансовой ситуации без понятного исхода, искушает руководителей некогда респектабельных компании на нестандартные решения. Начиная от банальной попытки разделить активы и пассивы, выведя жизнеспособные части бизнеса в одни компании и обанкротив другие, вплоть до чисто криминальных вариантов.
Инсайдеры раскрывают популярные схемы, на которых уже попались некоторые региональные застройщики. Например, механизм может быть следующим.
Поскольку законодательство об эскроу-счетах препятствует напрямую работать с конечными клиентами, застройщики вводят альтернативные системы расчётов. Это может быть продажа квартир через «договоры предварительного бронирования» или целевые краткосрочные займы под обещание высокой доходности. Широко используются вексельные схемы, когда покупатель вместо ДДУ приобретает «ценную бумагу» застройщика, которая, якобы, будет погашена квартирой.
Получив на руки живые денежки, бизнесмены приступают к не менее трудоёмкой процедуре вывода и обнала. Обычно проводки делятся на мелкие транши, чтобы не привлекать внимание финмониторинга банков. Средства переводятся на десятки подставных фирм-однодневок и ИП по фиктивным договорам подряда. Оплачиваются счета на информационные услуги, маркетинг, аренду строительного оборудования, анализ рынка, внедрение ИТ-инфраструктуры и тому подобное.
Дальше денежки нужно вывести на офшорные счета, что становится отдельной головной болью из-за санкций и блокировок. Одним из решений может быть торговый транзит через СНГ и юрисдикцию в ОАЭ. При этом фиктивная ОООшка заключает контракт на закупку лифтов или другого оборудования премиум-класса в Европе. Контрагентом выступает прокладка, зарегистрированная в ОАЭ (Дубай) или Казахстане. Внешне это выглядит как типичный механизм для обхода санкций и не вызывает подозрений финмониторинга. С той существенной разницей, что после ухода денежек за границу, никакое оборудование, разумеется, не поставляется, а компания-прокладка банкротится.
Вторую схему применяют более финансово продвинутые застройщики, которые не боятся операций с криптовалютой. Деньги с сети фирм-однодневок переводят на счета серой сети P2P-трейдеров или привозится наличными в теневые обменники. Далее кэш конвертируется в стейблкоины USDT (сеть TRC-20). После чего доверенным лицам застройщика на Кипре или в другом уютном финансовом уголке мира остаётся только принять криптовалюту и обналичить её через местные обменники.
Так что пока чиновники рапортуют о «бесшовных механизмах цифровизации», застройщики осваивают совершенно иные механизмы. Конечно, винить их за это можно и нужно, но, с другой стороны, отрасль оказалась в такой ситуации, когда сохранить бизнес становится уже по-настоящему головоломной задачей.
Искренне Ваш,
За-Строй.РФ
Новости по теме
Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 
При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!
Так описано, что получается: все знают, но никто ничего не делает. А налоговая не дремлет, ей некогда.