Легалайз пошёл не по плану

Красноречивым примером стала подмосковная Истра, где местная администрация пошла на принцип и потребовала снести сразу 21 двухэтажный дом, которые возводились застройщиками в рамках одного проекта. Муниципальные власти не остановил тот факт, что степень готовности зданий составляет от 65% до 90%. Поскольку застройщик отказался выполнить требование о сносе самостроя, администрация обратилась в суд с исковым заявлением. В ответ на что строители подали встречное заявление, с требованием легализовать постройки.

Как следует из материалов дела № А41-72208/2022, незаконная застройка была выявлена на территории дачного некоммерческого товарищества «Русская деревня», на земельных участках, принадлежащих предпринимателю и относящихся к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешённого использования «ведение садоводства». Более того, участки находятся в охранной зоне ЛЭП 10кВ, строить дома в которой нельзя, согласно Правилам землепользования и застройки территории. И, наконец, застройщик вообще не получал разрешение на строительство.

Тем не менее, Арбитражный суд Московской области счёл, что нужно войти в положение строителей. При этом суд принял аргументы компании, что объекты возведены на земельных участках, принадлежащих предпринимателю на праве собственности. Их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Строительство спорных объектов осуществлено на земельных участках вид использования которых допускает возможность размещения индивидуального жилого дома, в том числе возможность группировать и блокировать садовые и жилые дома. А что касается отсутствия разрешения – то его можно для индивидуального жилого, садового дома, домов блокированной застройки не требуется получать в силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Правильность таких рассуждений подтвердил Десятый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Московского округа, где администрация попыталась оспорить решение. И только Верховный Суд РФ счёл, что так дело не пойдёт.

Было отмечено, что, во-первых, спорные строения, возведённые ответчиком, являются жилыми домами блокированной застройки, строительство которых на земельном участке для дачного хозяйства свидетельствует о нарушении целевого использования земельного участка, предусмотренного, в том числе ПЗЗ. Вид разрешённого использования земельного участка «ведение садоводства» не разрешает использование земельного участка для осуществления строительства домов блокированной застройки.

Во-вторых, строительство без разрешения в данном случае вести было также нельзя. Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действительно, даёт определённые послабления для строительства ИЖС.

Согласно части 5 статьи 17 Федерального закона № 340-ФЗ, правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для ИЖС, вправе до 1 марта 2031 года направить в уполномоченные органы уведомление о планируемом строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. В таком случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Однако застройщик не потрудился направить даже такое уведомление (во всяком случае, не сумел доказать этого в ходе судебного процесса).

Таким образом, ВС РФ пришёл к выводу, что при строительстве были существенно нарушены градостроительные нормы, строительство осуществляется в отсутствие предусмотренной Градкодексом разрешительной документации на строительство, с нарушениями норм и правил, установленных документами территориального планирования муниципального образования (ПЗЗ и генерального плана).

Истцом не представлено доказательства, подтверждающих то, что до начала строительства он в установленном порядке предпринял меры для получения необходимых разрешений, что обусловливает невозможность легализации и сохранения самовольной постройки. Суд счёл попытку узаконить постройки через суд злоупотреблением правом. Дело будет передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Как мы видим, возведение самостроев с их последующей легализацией задним числом у многих российских застройщиков становится вполне привычной схемой. Речь идёт не про отдельные хибары в заброшенных деревнях, а о многоэтажных домах или даже целых коттеджных посёлках на элитных подмосковных землях. Зачастую при этом бизнесмены торопятся распродать объекты на ранних стадиях, чтобы потом прикрыться покупателям, как щитом, в надежде, что администрации и суды предпочтут узаконить самострой, чтобы избежать общественного скандала. А удачное завершение каждой такой операции способствует распространению схемы в деловой практике.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!