Абаканские власти и застройщик дошли до Верховного Суда России, чтобы выяснить, можно ли строить девятиэтажный дом на спорном участке

Огромное количество судебных споров в строительной отрасли возникает из-за непрерывно меняющегося законодательства и региональных нормативных актов. Строительно-инвестиционный цикл не поспевает за переменами в правовых документах, так что строительство, которое ещё вчера было законным и полностью согласованным, сегодня уже оказывается нелегальным самостроем. Нюансов в таких спорах очень много и зачастую правоту удаётся установить только пройдя несколько судебных инстанций.

К таким случаям относится и дело № А74-10057/2024, в ходе которого индивидуальный предприниматель (застройщик) и департамент градостроительства, архитектуры и землеустройства Администрации города Абакана разошлись во мнениях о допустимости строительства девятиэтажного дома на выделенном земельном участке.

История спора уходит корнями в несколько предыдущих судебных разбирательств. Предприниматель Эдуард Лендел является собственником участка площадью 1.470 квадратных метров с 2015 года. Изначально участок имел вид разрешённого использования «под индивидуальную жилую застройку», однако позже, согласно правилам землепользования и застройки города, он был отнесён к зоне, где в качестве условно разрешённого вида использования предусмотрена многоэтажная жилая застройка, но при условии соответствия проекту планировки и проекту межевания.

Предприниматель трижды обращался за получением разрешения на этот условно разрешённый вид использования, и все три отказа со стороны Администрации были признаны судами незаконными. В итоге в феврале 2022 года такое разрешение ему было предоставлено. Однако, когда в сентябре 2024-го господин Лендел подал заявление уже непосредственно на разрешение на строительство конкретного объекта, – девятиэтажного дома, – департамент снова отказал ему.

В своём отказе чиновники сослались на две основные причины.

Во-первых, согласно проекту планировки четвёртого жилого района Абакана, утверждённому в 2020 году, участок предпринимателя находится в зоне административно-деловых и торговых учреждений, и строительство отдельно стоящего многоквартирного дома там не предусмотрено.

Во-вторых, действующие правила землепользования и застройки устанавливают минимальную площадь земельного участка для многоэтажной жилой застройки в 3.500 квадратных метров, тогда как участок, о котором идёт речь, имеет площадь всего 1.470 квадратных метров, что явно недостаточно для размещения такого объекта.

Суд первой инстанции, а вслед за ним апелляционный и кассационный суды встали на сторону предпринимателя. Они исходили из того, что, поскольку на момент первого обращения предпринимателя Эдуарда Лендела за разрешением на условно разрешённый вид использования в 2019 году действовали старые правила, которые не устанавливали минимальных размеров участка для такой застройки, предприниматель сохраняет право использовать участок в соответствии с теми, более ранними, градостроительными регламентами. Суды также обратили внимание на то, что в выданных предпринимателю градостроительных планах земельного участка не было указаний на ограничения по его площади для целей многоэтажного строительства, и риск недостоверности этих сведений не может быть возложен на добросовестного застройщика. В итоге отказ департамента был признан незаконным, и его обязали выдать разрешение на строительство.

Однако Администрация оспорила решения судов трёх уровней в Верховном Суде Российской Федерации, где на вопрос посмотрели совсем иначе. В разбирательстве также участвовала Генеральная прокуратура РФ, которая поддержала позицию департамента. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что нижестоящие суды допустили существенные ошибки в толковании градостроительного законодательства. Ключевым аргументом стало то, что приоритетное значение имеет генеральный план муниципального образования, а не правила землепользования и застройки в отрыве от него.

Согласно генеральному плану города Абакана, участок расположен в многофункциональной общественно-деловой зоне, где многоэтажная жилая застройка не предусмотрена ни как основной, ни как условно разрешённый вид использования. Кроме того, утверждённый проект планировки территории также не допускает там строительства многоквартирных домов. По мнению суда, строительство девятиэтажного дома на таком участке не позволит обеспечить жителей парковками, безопасными детскими площадками, зелёными насаждениями и доступным общественным транспортом.

Высшая инстанция также подчеркнула, что предоставленное предпринимателю ранее разрешение на условно разрешённый вид использования не даёт ему безусловного права на строительство конкретного объекта, поскольку возможность такой застройки ставится в прямую зависимость от документации по планировке территории. А эта документация строительство девятиэтажного дома не допускает. Что касается недостаточной площади участка, то ВС РФ указал, что минимальный размер в 3.500 квадратных метров установлен именно для той зоны, где многоэтажная застройка является основным видом использования, а поскольку для участка этот вид является условным, применяются те же самые параметры. Поэтому участок площадью 1.470 квадратных метров не соответствует градостроительному регламенту.

Кроме того, Верховный Суд отверг довод нижестоящих судов о том, что предприниматель имеет право руководствоваться старыми правилами 2009 года. Было разъяснено, что норма, допускающая использование участка в соответствии с прежними регламентами, направлена на защиту тех, кто уже начал строительство или понёс существенные расходы на момент изменения правил. Однако на дату первого обращения за разрешением в 2019 году господин Лендел ещё не приступал к строительству и не мог считаться добросовестно положившимся на старые нормы.

Также было отмечено, что предыдущие судебные акты по делам о выдаче разрешения на условно разрешённый вид использования не имеют преюдициального значения для нынешнего спора, поскольку они касались строительства трёх-четырёхэтажного дома и не исследовали вопросов соблюдения всех требований для выдачи разрешения на строительство именно девятиэтажного объекта.

В итоге Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила все решения нижестоящих судов и отказала индивидуальному предпринимателю в удовлетворении его требований в полном объёме. Дело завершилось победой департамента и прокуратуры.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ  

Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!