Человейники становятся неликвидом

По данным аналитического исследования, проведённого институтом жилищного развития «Дом.РФ» совместно с Институтом развития строительной отрасли (ИРСО) и Всероссийским центром по изучению общественного мнения (ВЦИОМ), в феврале 2025 года 63% застройщиков сообщили о невыполнении планов по продаже новостроек. Это на 8 процентных пунктов больше, чем в январе. Лишь 37% компаний смогли достичь запланированных показателей, что свидетельствует о нарастающих трудностях в отрасли.

Сама по себе тенденция едва ли может кого-то удивить. Цены на квадратные метры, особенно в крупных городах, последние годы росли, как на дрожжах. Все льготные программы превращались в банальное перекачивание денег из государственного бюджета в карманы акционеров девелоперских компаний, а жильё становилось всё менее и менее доступным. Наконец, ставки по ипотеке окончательно превратились в заградительные для всех граждан, не относящихся к льготным категориям.

Не сильно помогла делу и отмена льготной ипотеки. Застройщики явно не горят желанием снижать цены, предпочитая консервировать уже построенные квадраты и надеясь на новую поддержку со стороны российского Правительства. К тому же на рынок хлынули деньги состоятельных граждан, которые рассматривали квартиру как понятный и надёжный актив в условиях нестабильных рынков. При этом всё больший процент жилья в новостройках пустует – квартиры либо не удаётся реализовать, либо они куплены и стоят закрытыми, превратившись в средство накопления.

Кредит здоровью вредит

Тем временем банковское сообщество приводит свои данные по кредитованию. Доля ипотеки среди всех кредитов, выданных россиянам в январе 2025 года, достигла минимума с 2011-го. Такая информация содержится в свежем информационном бюллетене Центрального Банка РФ.

Всего в январе 2025 года банки выдали россиянам кредитов на 1,4 триллиона рублей (против 2,1 триллиона месяцем ранее и 1,7 триллиона годом ранее), говорится в бюллетене. Из них на долю ипотеки пришлось лишь 9,2% (против 13,8% в декабре 2024 года).

В структуре всех выданных в первый месяц этого года ипотечных кредитов 86,5 миллиарда рублей пришлись на кредиты, взятые для покупки квартир в новостройках (месяцем ранее было вдвое больше – 187,2 миллиарда), и 6,6 миллиардов были взяты на строительство частного жилья на землях ИЖС (почти тройное сокращение за месяц, подсчитали в ЦБ РФ). Комментарии излишни.

Проблемы с продажами и их последствия

Невыполнение планов по продажам жилья в новостройках напрямую влияет на финансовую устойчивость застройщиков. От объёма продаж зависит скорость пополнения счетов эскроу, которые, в свою очередь, определяют условия проектного финансирования. Чем ниже наполняемость этих счетов, тем выше ставки по кредитам на строительство, предоставляемым банками. Это создаёт дополнительное давление на компании, вынуждая их искать альтернативные источники финансирования или пересматривать свои стратегии.

Экономические риски, такие как инфляция, колебания курсов валют и снижение покупательской способности населения, усугубляют ситуацию. В условиях, когда потенциальные покупатели откладывают крупные приобретения, застройщики вынуждены прибегать к дополнительным мерам стимулирования спроса, например, снижению цен или предложению льготных условий ипотечного кредитования. Однако, как показывают данные Банка России, доля ипотеки в общем объёме кредитов, выданных в январе 2025 года, достигла минимума с 2011-го, составив лишь 9,2%. Это свидетельствует о снижении доступности ипотечных программ для населения.

Сложности с реализацией проектов и строительными работами

Помимо проблем с продажами, застройщики сталкиваются и с другими трудностями. Согласно опросу, 50% компаний не смогли вывести на рынок ранее запланированные проекты, что на 7 процентных пунктов меньше, чем в декабре 2024 года. Это может быть связано как с задержками в получении разрешительной документации, так и с пересмотром стратегий в условиях неопределённости.

Кроме того, 18% застройщиков сообщили о невыполнении планов по строительным работам. Это может быть обусловлено как нехваткой трудовых ресурсов, так и высокими ценами на строительные материалы. Хотя стоимость материалов несколько снизилась, она остаётся на высоком уровне, что отмечают 50% респондентов. Для сравнения, месяцем ранее этот показатель составлял 58%.

А вот ограничения в части миграционных потоков не сильно затронули строительную отрасль. Лишь 10% застройщиков сообщили о проблемах с трудовыми ресурсами, что является минимальным значением с июня 2023 года. Это можно трактовать по-разному – то ли строительные холдинги всё-таки начали набирать на работу российских граждан, то ли научились обходить антимиграционные новшества.

В остальном пока не видно, чтобы топ-менеджмент девелоперских компаний задумывался о смене стратегии, которая из года в год генерировала стабильные доходы. Ставка всё так же делается на человейники с микроскопическими квартирами и околонулевой инфраструктурой, а проблемы с финансированием бизнеса, судя по всему, надеется решить в очередной раз уговорив государство протянуть руку дружбы.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!