Ипотечный «схематоз» обрастает рисками

На днях Центральный Банк РФ на своём официальном сайте опубликовал предупреждение относительно двух новых схем ипотечного кредитования, которые появились на рынке. Регулятор считает, что оба этих подхода несут заметные риски для покупателей.

Первая схема состоит в следующем. Заключая договор долевого участия, покупатель лишь часть его цены размещает на счёте эскроу. Оставшиеся средства размещаются в аккредитив банка.

Напомню, что аккредитив – это специальная форма расчётов между покупателем и продавцом, при которой на время исполнения сделки средства покупателя поступают в банк, и получить их продавец может лишь после выполнения условий (читай – сдачи построенного МКД в эксплуатацию), которые сформулированы в договоре аккредитива.

Конструкция, вроде бы, надёжная, и защищает интересы покупателя на время возведения дома. Однако риск для покупателя состоит в банкротстве банка. Если это произойдёт, то клиент может потерять все средства, размещённые в аккредитив, потому что они не застрахованы. При этом деньги на счетах эскроу защищены государственными гарантиями, сумма страхового возмещения при банкротстве банка сейчас составляет 10 миллионов рублей.

Чтобы банк зарабатывал, ему нужно выдавать кредит. Но ключевая ставка ныне высока, а льготные условия ипотечного кредитования государство планомерно сворачивает. Поэтому интерес населения к покупке жилья в кредит падает – ведь финансовое бремя становится непосильным.

Если часть денег покупатель согласится положить на аккредитив, то по этим средствам банк сможет получить более высокую доходность. За счёт этой дополнительной прибыли он может несколько снизить процент по ипотеке, и клиент её охотнее возьмёт – или же его напарник-застройщик немного снизит стоимость «квадрата», и тогда клиент охотнее купит квартиру.

Поэтому банк давит на застройщика, чтобы тот «просветил» клиента по вопросу снижения издержек. При этом ни банк, ни строительная компания не готовы жертвовать собственной прибылью. Они стремятся добиться экономии, ставя под удар безопасность покупателя. ЦБ предупреждает, что подобная схема по снижению издержек может обернуться для покупателя потерей существенной части его накоплений при банкротстве банка.

Вторая схема несёт для покупателя риски уже в случае банкротства не банка, а застройщика. В этой схеме на первом этапе у застройщика жильё покупает аффилированное с ним лицо, причём эта «покупка» строящегося жилья осуществляется по цене в разы ниже рыночной. Эти средства поступают на счёт эскроу.

Реальный приобретатель покупает жильё у аффилированного лица по договору переуступки прав (цессии). При этом в договоре цессии указывается уже настоящая, рыночная цена квартиры. Разницу между рыночной ценой и средствами на счету эскроу аффилированное лицо направляет застройщику.

В итоге реальный покупатель жилья остаётся с правами требования к застройщику по ДДУ, которые на случай банкротства девелопера обеспечены небольшой относительно цены квартиры суммой на счёту эскроу. В случае банкротства строительной компании покупатель сможет претендовать лишь на ту часть стоимости жилья, которая находится на счету эскроу.

Профит застройщика в том, что в этой схеме клиент напрямую его кредитует на всё время возведения жилья. При этом девелопер не платит процентов за кредит, деньги ему достаются бесплатно. И не после сдачи построенного дома, а в тот момент, когда реальный покупатель перевёл деньги по договору цессии номинальному приобретателю, аффилированному с продавцом. Это может случиться даже на этапе котлована.

В треугольнике «банк – застройщик – покупатель» именно последний имеет самую слабую позицию. Потому что частному лицу приходится отстаивать свои интересы, взаимодействуя уже с юрлицами, у которых есть значительный штат, финансы и ключевые компетенции в своей области.

Поэтому в ухудшающихся условиях на рынке ипотечного кредитования, к сожалению, покупатель будет подвергаться всё большему давлению со стороны других участников рынка. Что нередко будет приводить к «схематозу» при покупке ипотечного жилья, где основные риски лягут на покупателя…

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!